Деловой Петербург 14.04.2016

Деньги на чужих проблемах

Городские власти заявили, что до конца года будут сданы 16 проблемных долгостроев общей площадью 698 тыс. м2. "ДП" выяснил, интересна ли покупка квартир в проблемных домах с инвестиционной точки зрения.

Средняя задержка при вводе в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в Петербурге составляет 3-6 месяцев, и она, как правило, никак не влияет на стоимость жилья - эти риски уже заложены в текущие рыночные цены. Тем не менее есть проекты, где сдача задерживается на более длительный срок по юридическим, финансовым или техническим причинам. Сейчас на контроле у комитета по строительству остается 22 таких объекта общей площадью более 900 тыс. м2 (17 321 квартира). В 2015 году в перечень проблемных дополнительно включены пять домов по четырем адресам.

На финишной прямой

Всего в списке на сдачу-2016 значится, по информации комитета по строительству, 16 объектов общей площадью почти 700 тыс. м2 (см. "Карта долгостроев, которые будут сданы в 2016 году").

Если планы осуществятся, то это будет 24% от общего планируемого ввода домов в Петербурге. Впрочем, пока все идет не совсем по графику: два объекта, которые планировались к сдаче в эксплуатацию в I квартале, пока не достроены. Сроки "зависания" долгостроев различны. Самые молодые - объекты ГК "Город", которые попали в список проблемных в 2014 году.

К самым старым можно отнести ЖК "Светлана" компании "Невский луч", который строится больше 10 лет. В большинстве случаев долгострои - это дома, готовые как минимум на 70%. В некоторых объектах, например в домах СК "Импульс", есть проблема с деньгами на подключение к инженерным сетям. Большую часть домов за первоначального инвестора завершает новая привлеченная компания. Это может быть как девелопер, так и, как в случае с ГК "Город" или компанией СК "РосСтрой" ("дочка" банкротящегося СУ-155), банковские структуры. Некоторые дома, например "Лондон парк", завершает изначальный застройщик - "Л1". "Мы сконцентрировали основные ресурсы на этом объекте, не останавливая другие. Эта тактика позволила за 1,5 года сдать 16 домов", - говорит директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова.

Что почем

Попробуем купить квартиры. Ситуация у всех разная: у ГК "Город" и "РосСтроя" продажи официально не ведутся. Есть только переуступка прав от тех дольщиков, которые хотят выйти из проекта. Впрочем, когда мораторий будет снят, как неофициально рассказали источники, близкие к "Городу", цена на них будет равна рыночной. "Необходимо покрыть затраты на достройку объектов", - объяснил источник.

В ЖК "Полежаевский парк" от ОАО "Монолит- Кировстрой" однушку 39 м2 можно купить за 4,6 млн рублей. Эта цена даже несколько выше цены на вторичке. В 77 тыс. рублей обойдется "квадрат" в ЖК "Дом у озера" в Металлострое от компании "Строй трест №7". Для этого места цена вполне рыночная.

Как говорят эксперты, ниже рынка продаются квартиры в ЖК "Светлана" на Светлановской пл.: однокомнатная квартира 47 м2 обойдется в 4,15 млн рублей, но это будет не покупка, а переуступка прав дольщиков. То есть цена "метра" составит около 88 тыс. рублей. А жилье вокруг на вторичном рынке стоит 110-130 тыс. рублей за "квадрат".

В ЖК "Лондон парк" на пр. Просвещения "квадрат" стоит около 100 тыс. рублей, а квартиры в окружающей застройке (если не брать в расчет хрущевки) продаются уже по цене от 120 тыс. до 150 тыс. за 1 м2.

Дисконт за проблемы

По словам финансового аналитика ИХ "ФИНАМ" Тимура Нигматуллина, подобную недвижимость покупают, как правило, "профессиональные инвесторы, ищущие повышенную доходность и склонные к высокому риску".

"В зависимости от стадии строительства и проблем девелопера дисконт может достигать 30-70%", - отмечает он.

Впрочем, эти цифры не предел. Один из директоров строительной компании рассказал "ДП", что в 2009 году ему предлагали приобрести целый подъезд в одном из домов "Ленспецстроя" по цене 30-35 тыс. рублей за "квадрат" - доходность составила бы минимум 250%.

Руководитель отдела продаж AAG Анастасия Осипова говорит, что дисконт в проблемном объекте может достигать 30% от рынка. "Если для завершения строительства проблемного объекта найден новый инвестор, то стоимость едва ли будет ниже рыночной", - отмечает она. Это подтверждают и в Glorax Development, которая будет достраивать в Петербурге объекты "ПСМ-Классик".

 Застройщики без проблемных объектов к инвестиционной привлекательности долгостроев относятся скептически. Арсений Васильев, гендиректор ГК "УНИСТО Петросталь", говорит, что сейчас и рыночные цены близки к себестоимости. И большой вопрос, будут ли такие дома достроены. "Власти, конечно, контролируют такие стройки в ручном режиме. Но если девелопер исчез, даже при сильном контроле проект вряд ли будет доведен до логического завершения", - говорит исполнительный директор ГК "С.Э.Р." Павел Бережной.

КОММЕНТАРИИ

Прошлое - не повод для дисконта

 ИВАН БАЖИН, руководитель проектов Glorax Development

 Когда инвестор берет на себя обязательства по завершению строительства объекта, это не означает, что жилой комплекс не должен отвечать рыночным трендам. Начиная свои проекты, мы пересмотрели концепции. Это касается и внешнего облика, и квартирографии, и инженерной начинки. По сути, это новые комплексы, соответствующие нынешним рыночным реалиям. Значит, и стоимость "метра" в них формируется в соответствии с существующими условиями. В этом контексте прошлое объекта не является поводом предлагать серьезный дисконт. На обязательствах перед дольщиками процесс изменения проекта не отражается.

 Долгострои на четверть дешевле

 ЕКАТЕРИНА ЗАПОРОЖЧЕНКО, директор по продажам УК Docklands Development

 Любую покупку на рынке строящейся недвижимости надо совершать, оценивая все риски. Прошлый кризис показал, что проблемы могут начаться у любого застройщика. Кто мог предположить, что уйдут с рынка "Строймонтаж" или "М-Индустрия"? Главный признак кризиса - непостоянство ведения работ на объекте. Разница в стоимости квартиры в обычных и проблемных проектах на одной и той же стадии строительства может составлять 20-25%. Доходность инвестора зависит от того, как скоро все-таки будут достроены дома, не появятся ли во время строительства конкуренты с более ликвидными предложениями, а также от качества самого проекта.


Клиенты в статье

Арсений Васильев
Генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"