Недвижимость и строительство Петербурга 26.03.2018

Не в метро счастье?

"Дом у метро" - некоторые застройщики используют такую фразу в рекламе, уверяя потенциальных покупателей, что это и есть их "квартира мечты".

Но, похоже, ценности потребителей поменялись: на первый план (после цены) выходят другие характеристики новостроек, а близость к метро - уже не такой важный критерий.

Безусловно, наличие станции, до которой можно дойти пешком, - несомненный плюс для проекта. Но такое соседство само по себе уже не может повысить класс объекта. Хотя на цену, безусловно, влияет: квартира у метро может стоить на 10%, а то и на 20% дороже удаленного от подземки аналога.

Наличие метро гораздо важнее для доступного жилья, чем для домов бизнескласса. У покупателей квартир более высокого уровня, как правило, есть автомобиль (а может, и несколько на семью), так что для них важнее паркинг и другие характеристики проекта.

Непосредственное соседство любой новостройки со станцией скорее недостаток, чем преимущество, - из-за огромного транспортного потока и сложностей с парковкой, многолюдства и лоточников, особенно раздражающих в часы пик. Помимо сутолоки, шума и несанкционированной торговли, новоселов напрягают и маргинальные личности. Такой не всегда симпатичной публики у метро бывает много.

Но в жилье рядом с метро очень заинтересованы, например, студенты и молодые люди без детей - для них мобильность важнее "качества среды". Крайне важен "фактор метро" и для сдачи квартир в аренду: ставки выше, и арендатор найдется быстрее. По этой же причине близость к метрополитену критична для проектов апарт-отелей, поскольку апартаменты покупают в основном, чтобы сдавать их.

При этом большинство застройщиков уверены, что с каждым днем все больше покупателей интересуются совсем другими параметрами проекта: транспортной доступностью, наличием торговой и социальной инфраструктуры, спортивных и детских площадок, прогулочных зон и парков, парковок и т.д.

Ольга ТРОШЕВА руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость":

На январь 2018-го в Петербурге в пределах километра от станций метро в строящихся домах продавалось 0,9 млн кв.м жилья (25% от объема предложения по городу). В структуре спроса в обжитых районах города объекты в пешей доступности от метро занимают около 20%. Основной объем относится к классу "масс-маркет" (75%). Наиболее активная застройка идет у станций метро "Фрунзенская", "Лесная", "Обводный канал", "Пионерская", "Ладожская", "Новочеркасская". По нашим данным, самые низкие средние цены "квадрата" при 100%-й оплате - в объектах шаговой доступности от метро "Парнас", "Девяткино", "Гражданский проспект", "Международная" и "Пролетарская".

Многие присматривают жилье в том районе и даже микрорайоне, к которому привыкли. Также важна инфраструктура, как транспортная, так и социальная, когото интересуют видовые характеристики, дизайнерское решение комплекса, качество строительных материалов и отделки.

Проекты застройки микрорайонов, безусловно, очень популярны у покупателей: застройщики обеспечивают их обширной инфраструктурой, участвуют в создании дорог. Крупные ЖК сдают очередями, и покупатель может оценить будущий дом на всех этапах строительства, увидеть его не на макете, а вживую. В крупных проектах всегда более привлекательные цены, поэтому при прочих равных покупатели выбирают именно их.

Светлана ДЕНИСОВА начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент":

Запуск новой станции метро - это событие, значимость которого для жилья класса "масс-маркет" трудно переоценить. Такая новость моментально повышает притягательность локации, привлекая новых жителей и застройщиков.

Квартира в городе рядом с метро, безусловно, будет намного дороже областного жилья с плохой транспортной доступностью. Но важно не только метро. Например, неразвитая социальная и торговая инфраструктура, сложная криминогенная обстановка снижают привлекательность.

Локация всегда играла и будет играть самую важную роль. Но меняются ценности, сознание человека эволюционирует. Для покупателя все важнее экология места, энергосберегающие технологии и рациональная система эксплуатации дома.

Эти модные тенденции овладевают умами во всем мире. В нашем городе, который всегда был ориентирован на Запад, этот тренд становится элементом массового сознания и одним из важнейших критериев выбора.

Елена ВАЛУЕВА директор по маркетингу Mirland Development Corporation: Транспортная доступность прибавляет любому проекту цену и позволяет реализовать дополнительные атрибуты, в том числе характерные для бизнес-класса. Такие примеры есть у станции метро "Звездная". С другой стороны, например, у метро "Академическая" строится немало домов эконом и комфорт-класса: там еще много свободной земли. Наибольшим потенциалом обладают качественные проекты в городской черте, недалеко от метро и в районах без сильной локальной конкуренции.

Обещания властей построить метро влияет на популярность территории и на потенциальных покупателей. Большинство задумывается, например, как выбираться в город или возить детей на секции, и предпочитает жилье у метро, хоть и "призрачного". Некоторые застройщики в Ленобласти даже позиционируют свои проекты как "дома у метро", хотя власти обещают его не раньше 2025 года.

"Жилье в экологически чистом месте" - так компании зачастую описывают проекты, значительно удаленные от подземки. Помимо экологии обычно напирают на обеспеченность социальной (мол, поблизости школы и садики) и транспортной (маршрутки до метро) инфраструктурой, а также на наличие торговых объектов и рекреационных зон. Предлагают в подарок велосипеды или самокаты, на которых новоселы будут кататься по "экологически чистому району". На такие кварталы комплексной застройки всегда найдутся свои покупатели, и их будет достаточно. Как правило, это бюджетные варианты, которые интересны для молодоженов, семей с детьми или для приезжих из других регионов.

Екатерина ЗАПОРОЖЧЕНКО коммерческий директор ГК Docklands development:

Жилье строится значительно быстрее, чем транспортная инфраструктура, поэтому близость к метро остается важным фактором. Планы развития подземки застройщики учитывают еще при выборе участка, что отражается в стоимости жилья. При этом для бизнес-класса важнее статус района, видовые характеристики, число квартир в доме, качество общественных зон, наличие сервиса, ресторанов, закрытых дворов, комфортных общественных пространств и так далее. А также близость развязок и выездов на главные транспортные магистрали.

Особо остро стоит проблема транспортной доступности на границе с городом. Речь идет о развитии наземного транспорта, ведь текущая инфраструктура не рассчитана на объемы вводимого жилья. Чем ближе к границе города, тем больше предложений в сегментах "комфорт" и "эконом". Парадоксально, что дома при этом могут располагаться на хороших участках с видами на Неву, а "квадрат" при этом будет недорогим.

Петр ВОЙЧИНСКИЙ генеральный директор компании "МК-Элит":

Близость к метро - чувствительный аргумент для покупателей жилья в сегментах "эконом" и "комфорт", но оценивается он вкупе с другими характеристиками: дополнительной инфраструктурой, зелеными зонами в пешей доступности и др.

Для жилья более высокой ценовой категории близость к метро традиционно не влияет на стоимость предложения. По мере освоения застройщиками "серого пояса" диверсифицируются и ценности бизнес-класса. Например, при реализации нескольких крупных проектов на набережных Невы главной их ценностью заявлены видовые характеристики, а также возможность быстро добраться на автомобиле практически до любого района города. С этим напрямую связана важная для потребителей опция - наличие отапливаемого крытого паркинга.

Сергей СОФРОНОВ директор по продажам группы "ЯРД":

При выборе апартаментов наличие метро играет особую роль. Инвесторы оценивают, в первую очередь, транспортную доступность апарт-отеля, развитую дорожную сеть и обширную инфраструктуру. Чем выигрышнее будет место, в котором построен апарт-отель, тем большей популярностью он будет пользоваться у арендаторов. Это сказывается и на стоимости апартов.

Новые станции подземки, несомненно, повысят капитализацию новостройки. Однако в кризис инвесторы предпочитают вкладываться в объекты с готовой инфраструктурой и доступным транспортом.

Ольга СЕМЕНОВА - ТЯН-ШАНСКАЯ директор по маркетингу бизнес-сегмента "Жилищное строительство, Россия" концерна ЮИТ:

Близость к метро не всегда определяет класс и привлекательность жилья. Да и сами станции весьма не одинаково влияют на привлекательность ЖК. Например, сильно отличаются локации у станций "Парк Победы" и "Пролетарская", это сказывается и на престижности районов. Поэтому в одних случаях застройщикам выгодно использовать в маркетинге фактор метро, а в других - наоборот, дезавуировать.

Бизнес-класс особенно чувствителен к качеству жилья и среды, а метро - не ключевой критерий. Сегмент апарт-отелей, напротив, весьма чувствителен к близости метро. Это залог успеха для апартов независимо от их класса.

Максим ЖАБИН заместитель генерального директора компании "Лиговский канал":

"Квартира мечты" у каждого покупателя своя и зависит от бюджета.

Конечно же, локация - это важный фактор, но не всегда основной. Покупатели чаще готовы переплатить за расположение, близость к объектам городского значения, социальной инфраструктуры, паркам и водоемам, а не к метро. Сейчас на рынке предложений и "приятностей" для покупателя очень много: застройщики стараются всеми способами привлечь клиента. Неидеальное местоположение компенсируют системой скидок, коммерческой и социальной инфраструктурой, созданием комфорта посредством благоустройства, озеленения, арт-объектов. Если в непосредственной близости метро нет, застройщик обычно старается создать все необходимое для жителей рядом с их домом.

Когда покупатель определяется с жильем, он, конечно же, выберет сначала район, близость к любимому парку или вид на Неву. Но нужно учитывать, что один из решающих факторов - бюджет покупки.

Дмитрий СМИРНОВ председатель совета директоров "Полис Групп":

Представление о том, что такое квартира рядом с метро, постоянно трансформируется.

Теперь это 15 минут на наземном транспорте (без риска долгого ожидания на остановке и в пробках). Принципа "у метро - значит, бизнес-класс" никогда не существовало. Наоборот, для квартир бизнес-класса это не так важно, другие факторы определяют престиж проекта.

Покупатели комплексно оценивают транспортную доступность. Если хорошо развита сеть общественного транспорта, то доехать за 5-10 минут на маршрутке до метро для большинства не будет проблемой. А, к примеру, идти 10-15 минут, но по пустырям и без альтернативы на чем-то подъехать, - это сильно снижает спрос. Необходимо учитывать также "престижность" станции и ее удаленность от центра города. Петр БУСЛОВ руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:

Близость к метро, безусловно, отражается на стоимости, но не все готовы к такой доплате, так как цена остается важнейшим фактором при выборе.

Многое зависит от срока, когда откроется новая станция. Если два-три года, это будет иметь значение для покупателей и будет заложено в цену. Но планы строительства метро через пять и более лет практически не влияют на решения покупателей: сроки могут неоднократно переноситься.

Проект на некотором расстоянии от метро может предложить максимально доступные цены, без надбавки за близость к подземке. К таким относится, например, наш комплекс "Новое Янино", где просторная и функциональная квартира с отделкой стоит от 1,7 млн рублей. Кроме того, в таких комплексах более просторные и в то же время обособленные дворы, продуманные рекреационные зоны, больше зелени. Ну и приватность за счет меньших людских потоков. Николай ГРАЖДАНКИН начальник отдела продаж "Отделстрой":

Для бизнес-класса гораздо важнее подземный паркинг.

Дома более высокого уровня тяготеют к историческому центру, где метро есть. А объекты уровня масс-маркет строятся в районе конечных станций, а то и вовсе за КАДом. Оценивая комфортность, я рекомендую ориентироваться на существующие станции метро либо активно строящиеся. А не на планы развития метрополитена, не на обещания правительства и тем более не на рекламные буклеты застройщиков. Например, строительство метро на югозападе отложили до лучших времен в угоду удобству болельщиков ЧМ по футболу.

Идеальным считается, когда метро в 1015 минутах ходьбы от дома. Это то расстояние, которое безболезненно можно пройти в любую погоду, не пользуясь общественным транспортом.

Застройщикам, реализующим объекты в отдалении от метро, приходится так или иначе рассказывать про незагруженные магистрали, обилие общественного транспорта, тешить воображение клиентов скоростными трамваями и пр. Как правило, реальность оказывается не такой радужной. Поэтому покупателям мы рекомендуем съездить на объект не только в выходные, но и в будние дни, в часы пик, чтобы понять, как они будут добираться на работу и возить детей в школу.

Илья АНДРЕЕВ управляющий партнер Zenith Property Management:

"Квартира мечты" по-прежнему находится у метро. Вообще транспортная доступность очень важна для покупателей, поскольку автомобилем владеет менее 20% населения. Но для жилья бизнес-класса это скорее маркетинговый ход.

В Петербурге новые станции открываются крайне редко, поэтому многие клиенты уже не верят обещаниям. В отличие от Москвы, где ежегодно вводят по два десятка станций.

Что касается удаленных проектов, застройщики пытаются привлечь покупателей стандартным набором опций, связанных с экологией, зеленью, прогулочными зонами и т.д. А потребители в основном реагируют только на цены. Такие новые кварталы комплексной застройки будут постепенно развиваться, но без транспортной доступности массовых клиентов я там не вижу. Эту проблему придется решать электричками или автобусами. Места работы, учебы, досуга сосредоточены в центре Петербурга. Отсюда "маятниковое" движение из центра на окраину и обратно. И ничего не предпринимается, чтобы изменить эту ситуацию, ни властью, ни бизнесом. И предпосылок к изменениям я не вижу.

Всеволод ГЛАЗУНОВ директор по маркетингу компании LEGENDA:

Клиенты разные, как и критерии их выбора. Для многих близость метро играет решающую роль, поскольку они считают такую недвижимость ликвидной. Это, безусловно, на руку и застройщику: близость метро очень часто компенсирует огрехи продукта. Но далеко не для всех этот критерий становится главным. Покупатели жилья в наших smart-проектах больше внимания обращают на характеристики продукта и готовы платить за него справедливую цену, которая порой выше, чем у конкурентов по локации на 30-40%.

Проекты комплексного освоения тоже нужно оценивать с точки зрения качества. Сегодня мы видим, как снижается популярность кварталов КОТ на севере города даже невзирая на близость метро. Совершенно другой пример - "Балтийская жемчужина". Статус места, хотя подземки там пока нет, позволяет реализовывать качественные проекты.

Андрей ОСТАНИН коммерческий директор Группы "Эталон":

Сегодня возможность быть мобильным в мегаполисе высоко ценится, так что даже заядлые автомобилисты обращают внимание на близость ЖК к станциям метро. Все семь наших строящихся в Петербурге проектов находятся рядом с метро, а квартал "Галактика" и вовсе расположен между тремя станциями: "Балтийской", "Фрунзенской" и "Московскими воротами", до каждой из них можно дойти за 10-15 минут. Лишь два из них (Botanica и Fusion) относятся к бизнес-классу, оба находятся рядом с Большой Невкой. Остальные ЖК - класса "комфорт", квартиры в них стоят в среднем на 15-17% дороже, чем в проектах, стоящих далеко от метро.

Но отсутствие подземки в шаговой близости не всегда влечет проблемы с транспортной доступностью. Сегодня у многих есть машины, общественный транспорт ходит с завидной регулярностью, строятся скоростные линии трамваев, развивается и метрополитен.

Арсений ВАСИЛЬЕВ генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь":

Метрополитен остается самым надежным и быстрым транспортом. Кроме того, станции метро - это точки развития инфраструктуры: около них появляются торговые комплексы, строятся кинотеатры и центры досуга. Комплексы в пешей доступности от метро не особенные, но в них застройщики могут повысить стоимость, сыграв на локации. Однако вполне вероятно, что цена квартиры у метро окажется ниже, чем стоимость подобного варианта вдали от него, но в более востребованном районе.

Что касается новых кварталов на периферии, некоторые из них постепенно становятся полноценными спальными районами.


Клиенты в статье

Арсений Васильев
Генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"
Елена Валуева
Директор по маркетингу Mirland Development