Деловой Петербург 04.04.2018

С братским проектом

Братья- миллиардеры Александр и Владимир Львовичи купили 40 га под Петергофом и инвестируют 16 млрд рублей в создание малоэтажного квартала.

Это самый крупный проект строительства малоэтажного жилья в городе за последние 5 лет.

Компания NDG миллиардеров Львовичей купила более 40 га на Петергофском шоссе под малоэтажный проект. Инвестиции в его реализацию оцениваются в 16 млрд рублей. Это самый крупный проект малоэтажного формата, заявленный в городе за последние 5 лет.

Эксперты отмечают, что развитие малоэтажного формата набирает обороты. За 2017 год в Петербурге и окрестностях было выведено в продажу 343 тыс. м2 такого жилья. Это на 20% больше, чем годом ранее, и в 2 раза больше, чем в 2012 году, когда власти города стали ратовать за развитие малоэтажных проектов как альтернативу "муравейникам" на окраинах. Чиновники обещали помогать девелоперам малоэтажных кварталов с созданием дорожной и социальной инфраструктуры. Но дальше слов дело не сдвинулось.

Рекорд пятилетки

О том, что компания NDG, которую контролируют братья Александр и Владимир Львовичи (№201 в Рейтинге миллиардеров "ДП" за 2017 год с результатом 2,8 млрд рублей), приобрела 41 га на Петергофском шоссе под малоэтажный жилой квартал, "ДП" сообщил Александр Львович. По его словам, сделка была закрыта в феврале.

По данным Росреестра, до последнего времени активом владела группа физлиц, в числе которых совладелец компании "Сателлит Девелопмент" Александр Моторин. Он подтвердил сделку, но раскрыть ее детали отказался. По оценке исполнительного директора ГК "С.Э.Р." Павла Бережного, рыночная стоимость этого участка составляет 3,4-3,8 млрд рублей. "Но, скорее всего, сделка была безденежная - за 10-15% квартир в проекте", - говорит он. NDG планирует за 5-6 лет построить там жилой квартал "Прованс" на 6 тыс. человек. Там будет 356 тыс. м2 недвижимости (в том числе 170 тыс. м2 жилья комфорткласса, школа, два детсада и поликлиника). Высота застройки не превысит четырех этажей. "Окружающую территорию охраняет КГИОП. Строить выше там просто нельзя", - пояснил Александр Львович. Он напомнил, что NDG специализируется на строительстве малоэтажки.

В портфеле компании три жилых комплекса этого формата на границе города и области общей площадью более 270 тыс. м2 (80 тыс. м2 уже построено).

Инвестиции в "Прованс", по словам Александра Львовича, составят 16 млрд рублей. "В данный момент проектная документация находится в экспертизе и должна выйти в мае. А продажи квартир начнутся летом этого года. Привлекать банковские кредиты пока не планируем", - сообщил Александр Львович. В спросе девелопер уверен. "Район пользуется популярностью у потребителя. Мы это видим по продажам в соседних проектах "Балтийская жемчужина", "Солнечный город" от Setl Group, "Английская миля" от Glorax Development. На них приходится 7% общегородского спроса на жилье в городе", - заключил Александр Львович.

Один на два региона

Эксперты, опрошенные "ДП", считают, что новый проект NDG имеет все шансы на успех. Хотя у самой компании есть вопросы с завершением текущих проектов. В Госстройнадзоре Ленобласти "ДП" заявили, что с руководством NDG будет подписано соглашение о достройке двух комплексов - "Щег ловская усадьба" в Щеглово и "Созвездие" в Мурино, где пропишут сроки завершения строек, подкрепленные графиками и финансовыми документами.

"Застройщик пообещал ввести все объекты в этом году. Но документального подтверждения этих слов мы пока не видели. В Ленобласти есть так называемый "стоп-лист" - список компаний с проблемными объектами, которым мы не даем разрешения на новые стройки до ввода тех, по которым уже есть задержки. NDG пока в этом списке", - заявили в Госстройнадзоре. В беседе с "ДП" Александр Львович заявил, что проект в Щеглово компания полностью сдаст этим летом. "Покупатели квартир в последних очередях уже получают ключи", - заявил он. Ввод в эксплуатацию последней очереди проекта в Мурино также запланирован на лето.

Формат в развитии

Малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. Общая площадь таких проектов - 720 тыс. м2 (6% общего объема рынка агломерации). По данным "Петербургской недвижимости", за 2017 год в Петербурге и окрестностях вышло в продажу 18 малоэтажных комплексов (без учета очередей) общей площадью 190 тыс. м2.

У экспертов Knight Frank другая статистика: за год в продажу вышло 29 малоэтажных проектов общей площадью 343,4 тыс. м2, что почти на 20% больше, чем годом ранее, и более чем в 2 раза больше, чем в 2012 году.

Самые крупные дебюты последнего времени: EcoCity (холдинг RBI), "Новое Сертолово" (КВС), "Неоклассика-2" ("Красная стрела") (см. карту).

Но в черте города строительство малоэтажных кварталов - довольно большая редкость.

Главная причина их появления - ограничения по высотности в отдельных районах, например в центре города и в исторических пригородах, говорят в "Петербургской недвижимости".

А в Ленобласти, по словам экспертов, девелоперы строят малоэтажку в радиусе 20-30 км от города. И выбор этого, более комфортного для жизни формата позволяет им конкурировать ценой с высотными "муравейниками". "Цены в малоэтажных проектах на 6-10% выше, чем в высотных комплексах в тех же районах", - говорят в Knight Frank.

Слово и дело

Новый район NDG - самый крупный малоэтажный проект, заявленный в Петербурге за последние 5 лет. Но ему далеко до проектов "Юнтолово" от "Главстроя- СПб" (70% из 737 га этого проекта будет занято малоэтажным жильем) и города-спутника Южного от "Старт-Девелопмент", анонсированного в 2012 году, где предполагается строительство 4,3 млн м2, из которых 56% будут мало- и средне этажными.

Именно после консультаций по Южному в 2014 году Марат Оганесян, который тогда занимал пост вице-губернатора Петербурга, озвучил новую градостроительную стратегию, которая сводилась к тому, что все новые проекты комплексного освоения территорий в городе должны быть малоэтажными (в формате четыре этажа плюс мансарда). Смольный даже пообещал девелоперам малоэтажки помощь в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, чтобы снизить стоимость такого жилья и сделать его более доступным. Но все осталось на уровне обещаний.

Вчера ни вице-губернатор Игорь Албин, ни пред с та вители комите та по строительству на вопросы "ДП" о реализации этой стратегии не ответили. А застройщики говорят, что обещанную помощь от властей не получили.

"Никаких специальных законодательных инициатив в отношении малоэтажных объектов город не принял. Их, как и все другие, строят по ФЗ- 214", - сообщил Николай Урусов, гендиректор строительной компании "Красная стрела". "Рентабельность строительства малоэтажки и городских высоток несопоставима. А требования закона для всех едины. Поэтому для многих застройщиков малоэтажный формат неинтересен", - заключила Марина Агеева из компании "ПулЭкспресс".

КОММЕНТАРИИ

На малоэтажное жилье есть спрос

ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ, председатель правления ГК "Росстройинвест"

Спрос на малоэтажное жилье в Петербурге довольно устойчив и понемногу растет. Есть люди, которые предпочитают именно малоэтажку, как более комфортный формат проживания. При этом инфраструктура для таких проектов предполагается та же, что и для высотных комплексов.

Экономическая модель в целом отличается незначительно. С точки зрения себестоимости строительства малоэтажные комплексы возводить дешевле, чем высотки, но это компенсируется тем, что дороже благоустройство и дорожная инфраструктура.

Дорогая недвижимость при падении доходов

АРСЕНИЙ ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"

Малоэтажная недвижимость - более дорогая с точки зрения себестоимости строительства. Как правило, малоэтажные проекты относятся к классам комфорт, бизнес и премиум. Сейчас, в связи с падением доходов населения, жилье более высокого класса является далеко не таким востребованным, как экономкласс. В этом и есть основная коммерческая сложность таких проектов. С технической же точки зрения NDG - компания опытная, они смогут справиться с техническими проблемами, возникающими при строительстве объектов такого рода.

Пока лишь декларации о поддержке

РУСЛАН ЮСУПОВ, президент Леноблсоюзстроя

Если бы власти поддерживали малоэтажное строительство, то такие проекты могли бы развиваться гораздо активнее. Пока же только звучат декларации чиновников. Сейчас, учитывая стоимость земли, коммуникаций и социальной инфраструктуры, застройщики стараются выжать максимум из квадратного метра и по возможности строят по 20 этажей и больше. В итоге многие анонсированные малоэтажные комплексы так и не доходят до стадии реализации. Кроме того, большинство из них ввиду отсутствия земли в городе находятся на отшибе в чистом поле и оторваны от городской инфраструктуры.

Важно не количество этажей, а качество

ОЛЕГ ПАШИН, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость"

То, что комплекс малоэтажный, не гарантирует его успешности. По нашему опыту, покупателей больше интересует не количество этажей, а продуманность проекта в целом - его концепция, архитектура, обеспечение социальной и торгово-сервисной инфраструктурой, инженерия. И самое главное - баланс цены и качества. По нашим данным, сейчас максимально востребована малоэтажка в пригороде: на ее долю в структуре спроса приходится 10% от общего количества сделок в Ленобласти. А доля малоэтажки в спросе в границах города - всего 3%.

 

 

 


Клиенты в статье

Арсений Васильев
Генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"