Деловой Петербург 26.04.2018

"Квадраты" в остатке

"Квадраты" в остатке

Автор: Ковтун Наталья

Доля нераспроданных квартир в готовых жилых комплексах Петербурга превышает 30% и, по прогнозу экспертов, будет расти.

Более 30% готовых квартир в новых жилых комплексах Петербурга стоят нераспроданными.

Это тревожный сигнал для строителей. Тем более что с начала года инвесторы Петербурга получили в 5 раз больше разрешений на новые проекты жилья, чем за аналогичный период прошлого года, а их продажи за тот же период, несмотря на улучшение условий по ипотеке, выросли всего на 10-20%. Похоже, объем не распроданных остатков продолжит расти, что чревато новыми проблемами для застройщиков.

Дополнительная нагрузка

Эксперты Knight Frank SPb подсчитали, что почти половина готовых квартир в проектах дорогих жилых комплексов Петербурга в настоящее время не распродана. В классе масс-маркет, по их данным, в продаже остается 33% готового жилья, а на загородном рынке - почти 30%.

"Это нормальный показатель, если анализировать рынок в целом. Но тревожит рост числа нераспроданных квартир в проектах, находящихся в завершающей стадии. Именно это показывает, насколько упал аппетит покупателей новостроек и насколько люди готовы платить за воздух над котлованом", - говорит гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков. На данный момент, по его словам, доля нераспроданного жилья на финише в сегменте массового спроса составляет около 15%, а в некоторых премиальных проектах доходит до 100%. "И эта доля растет. Причем чем выше класс жилья, тем больше нераспроданных квартир на финише. О чем это говорит? О том, что у людей есть выбор. А у людей с деньгами он еще больше. И они выбирают долго и тщательно", - говорит Николай Пашков.

"Но для строителей эти непроданные квартиры - дополнительная нагрузка. Ведь до заключения сделки это жилье находится в собственности инвестора, который платит за него налоги и несет ответственность. Если ситуация затягивается, вместо ожидаемой прибыли от продаж строитель получает убытки", - поясняет Андрей Тетыш из АРИН.

Остатки сладки По данным "Петербургской недвижимости" (продает около 30% городских новостроек), в I квартале 2018 года в сданных домах петербургской агломерации в продаже остается 10% квартир против 13% годом ранее.

"У каждого из участников рынка эта доля своя. Есть долгострои, где доля остатков может составить все 50%. Есть более дорогие проекты - там тоже продажи идут медленнее. Есть и просто неудачные проекты, с ошибками в ценообразовании и квартирографии, где может быть 30% остатков и больше. Но, как правило, это небольшие проекты от малоизвестных компаний", - говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

По ее словам, в целом по рынку оставшиеся во введенных объектах квартиры сейчас вымываются быстрее, чем в прошлом году. "Это связано с ростом спроса на жилье в агломерации. В I квартале 2018 года он составил около 1 млн м2, что на 18% больше, чем годом ранее", - заключила она.

Опрошенные "ДП" крупные строители подтвердили, что у них объем нераспроданных остатков жилья некритичный. У "БФА-Девелопмент" в финиширующих проектах он равен 8%, у ГК "ЦДС" - 5%, в холдинге RBI - 10% (в проектах комфорткласса) и 25% (в элитных домах).

"Мы пока не видим каких-то заметных изменений в этой сфере. Хотя в сегменте массового спроса процент непроданных квартир может расти", - говорит директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин.

"Если бы 50% квартир было не продано в объектах, которые сдаются в 2018 году, ситуация была бы очень тревожная. Но, поскольку речь идет о рынке в целом, то есть в статистику попадают показатели продаж недавно вышедших на рынок жилых комплексов (они традиционно невысокие), это не критично. Обычно к вводу в эксплуатацию в любом доме остается 15-20% квартир в свободной продаже", - поясняет гендиректор "ПСК-Недвижимость" Сергей Мохнарь.

"У нас в проекте Royal Park на Петровском острове продано около 50% жилья. Но в этом году продажи увеличились на 30%", - сообщила коммерческий директор ГК "КОРТРОС" Елена Громова.

"Мы планировали продать 100% квартир к моменту передачи ключей покупателям. Но, когда получили проектное финансирование в Сбербанке, зависимость от средств дольщиков упала, и мы скорректировали стратегию - увеличили период продаж на 6 месяцев. Думаю, после внесения поправок в ФЗ-214 подобным образом поступят и другие застройщики", - говорит руководитель департамента реализации недвижимости холдинга AAG Анастасия Осипова.

Нет денег - нет сделок

Объем нераспроданных остатков жилья в Петербурге, по прогнозу экспертов, в ближайшее время вырастет. "В течение 2-3 лет он может увеличиться до 50- 60%, в том числе до 40% в завершающихся жилых комплексах", - прогнозирует один из собеседников "ДП".

Сейчас на территории Ленобласти действуют разрешения на строительство 9,1 млн м2 жилой недвижимости, в Петербурге - не меньше чем на 18 млн м2. Но за первые 3 месяца 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 2,5 млн м2 жилья в агломерации. Это в 5 раз больше, чем за I квартал прошлого года. Дело в том, что с 1 июля в России вступят в силу поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве, которые ужесточат правила игры на рынке. Поэтому застройщики торопятся делать запасы проектов, которые можно будет реализовывать по старым правилам. Значительная часть этих жилых комплексов выйдет на рынок в ближайшее время, что резко увеличит объем предложения жилья.

При этом последние 3 года продажи жилой недвижимости в агломерации не превышали 4,4 млн м2 в год. Причем в прошлом году спрос на квартиры в Петербурге, по данным Knight Frank SPb, снизился на 5%, до 1,9 млн м2, а в пригородной зоне Ленобласти - на 8%, до 2,2 млн м2 (см. схему). При этом почти в 2 раза выросло число сделок с ипотекой, условия которой стали более гуманными для заемщиков. В I квартале было зарегистрировано 16,4 тыс. таких сделок в регионе против 9 тыс. за аналогичный период прошлого года.

"Да, сейчас продажи поддерживает ипотека. Но когда-то закончатся люди, у которых есть деньги на первый взнос. И тогда продажи резко сократятся. Боюсь, что это произойдет уже очень скоро, поскольку реальные доходы населения снижаются. Так что рост объема остатков не за горами", - переживает один из собеседников "ДП".

КОММЕНТАРИИ

Зависает неликвид

АРСЕНИЙ ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" Когда мы бросаемся страшными цифрами - 40-50% непроданного жилья, необходимо сразу понимать, о каких реальных цифрах идет речь. Доля жилья премиальных сегментов составляет всего 8-9% от общего объема застройки (или 5 тыс. квартир). Это не такая страшная сумма. Что касается объектов массового спроса, то здесь уже давно существует тенденция зависания так называемых неликвидных квартир. В наших проектах на этапе заселения остаются непроданными не более 5% всего объема предложения. И этот остаток реализуется в течение 3-4 месяцев.

НАТАЛЬЯ ЛУГОВСКАЯ, заместитель председателя правления холдинга Setl Group

В домах комфорткласса от Setl Group, которые уже введены в эксплуатацию, как правило, в продаже остается не более 4-5% квартир. Год назад в сданных объектах мы отмечали примерно такое же количество непроданного жилья. Эти квартиры довольно быстро находят своих покупателей. Как правило, их берут люди, которым необходимо переехать прямо сейчас. В домах более высокого сегмента после сдачи остается порядка 15-25% квартир, так как многие их покупатели нацелены на покупку готового жилья.


Клиенты в статье

Арсений Васильев
Генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"