Недвижимость и строительство Петербурга 11.06.2018

Поправки к "долевке": суетиться бесполезно!

Федеральные чиновники и депутаты сохраняют интригу: как изменятся правила работы на первичном рынке с 1 июля 2018-го, до сих пор непонятно. Вроде бы Минстрой согласился, что требования к застройщикам надо упростить, и даже подготовил поправки в закон. Но будут ли они приняты и в какой редакции - загадка.

ВОЗМОЖНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ обсуждали участники "круглого стола", организованного редакцией газеты "Недвижимость и строительство Петербурга". Выяснилось, что послабления могут коснуться далеко не всех, что банки приветствуют новый порядок (еще бы!), а вот девелоперы смотрят на будущее с опаской. Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ:

 - Предложения Минстроя включены в пакет поправок от депутатов Госдумы, которые уже прошли первое чтение. Большая часть документа посвящена эскроу-счетам - Правительство РФ уверено, что эта схема заработает.

Рабочая группа при правительстве Петербурга разработала свои предложения, которые поддержали и другие регионы. Документ направили в Совет Федерации, но пока эти идеи нигде не учтены. Хотя чиновники осознали: если нормы закона вступят в силу в нынешней редакции, это будет губительно для отрасли. Часть наших предложений все же восприняли всерьез. Сейчас обсуждают несколько важных пунктов. Например, возможность застройщика нести расходы на приобретение участка. Это разумно:

в законе речь идет только об аренде, как признались в Минстрое, потому что весь столичный рынок живет на аренде. Просто никто не подумал, что за пределами МКАД есть проекты на частной земле.

Второе - возможность финансирования проекта за счет средств материнской компании, то есть предоставление целевых займов. Если учредитель - физическое лицо, эта схема вообще работать не будет. Кроме того, размер займа не может превышать 20% от стоимости строительства. Такой кредит выдается только по регулируемой процентной ставке: ключевая ставка ЦБ плюс 2%.

 Зачем это сделано - непонятно. Правительство опасается, что такие займы могут стать способом выкачивания денег либо создания контролируемого банкротства? Чиновники забывают, что положения о банкротстве застройщиков уже принципиально изменены:

 "рулить" начинает Фонд защиты прав дольщиков; есть позиция Верховного суда, который говорит, что аффилированные ссуды на процесс банкротства не влияют.

Также чиновники все же сделали вывод, что несколько разрешений на одного застройщика - это нормально. А дальше начинается хаос - формулировка очень кривая.

 Несколько разрешений возможны в проектах комплексного или устойчивого развития либо освоения территорий. То есть речь о компаниях, которые подписали соответствующие договоры с властями. Далее странная фраза о "наличии нескольких градостроительных планов". Что это такое, я вообще не понимаю. Это на один участок или на разные? В общем, такая формулировка даст больше вопросов, а не ответов. Бывает, что у застройщика часть квартала, а не весь - можно в этом случае получить несколько разрешений? У меня нет ответа. Мы будем толковать эту формулировку так, а чиновники по-другому.

 Дмитрий СИНОЧКИН:

 - То есть если компания строит 1,5 млн кв.м на собственной земле, но не имеет соглашения о комплексном освоении с городом, она не сможет получить несколько разрешений? Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ:

 - Да. Кроме того, в Петербурге есть множество компаний, у которых есть соглашения с городом о строительстве социальных объектов и о передаче их в казну. Исполнить их станет невозможно! Под эти объекты должен быть выделен отдельный участок и, как правило, требуется отдельное разрешение на строительство. И эти объекты строятся на деньги дольщиков. Мы предлагаем:

 пусть несколько разрешений застройщик может получить при наличии таких соглашений с регионами или муниципалитетами.

 Пока это не учтено.

В поправках сказано, что застройщик может тратить деньги на объекты инфраструктуры, но сформулировано это так, что расходы возможны только на инфраструктуру в пределах участка - магистральные сети сюда не попадают.

Самое смешное - пункт про гарантийный ремонт. По закону застройщик не может нести гарантийные обязательства по завершенным объектам. Чиновники согласились, и теперь застройщик должен выполнять эти обязательства, но при этом не может нести расходы по ним!

Поправки предусматривают возможность менять уполномоченный банк, но норма об одном расчетном счете сохранена, ради чего - непонятно. Мне кажется, был какой-то "мозговой штурм": накидывали любые идеи, как еще защитить дольщиков, а потом просто включили все в текст. Как говорят депутаты, давайте внесем, посмотрим, как заработает, а потом, если что, поправим. Но к этому моменту половина бизнеса умрет.

Есть еще предложения на полгода отложить введение в действие закона, но они также не сформулированы.

 Дмитрий СИНОЧКИН:

 - Рынок живуч: у него тысячи операторов и сотни тысяч покупателей. Так просто его утопить невозможно. Сначала всех дико напугали, объявив об окончании "долевки". Под это дело создан запас - только за первый квартал в Петербурге получено разрешений на 1 млн кв.м жилья, а в Ленобласти - на 1,5 млн кв.м. Какое-то время, несмотря на все реформы, этот запас будет давить на рынок, и жилье будут продавать по относительно демпинговым ценам. Основные проблемы начнутся позже...

 Светлана ПЧЁЛКИНА:

 - Комитет по строительству продолжает работать в прежнем режиме. 1 июля вряд ли произойдет что-то существенное. Действительно, запас разрешений на строительство внушительный, и это позволит компаниям работать по действующему сегодня законодательству.

Ситуация с пострадавшими дольщиками остается сложной. В Петербурге официально признаны проблемными 18 объектов - 39 многоквартирных домов. Доля обманутых дольщиков - 6,2% от общего числа.

 Решать их проблемы сложно. Фактически только через процедуру банкротства официально можно влиять на завершение домов.

 Город пытается искать банки, которые могут кредитовать застройщиков, предлагает подрядчиков, которые выполнят работы. Но проблема финансирования достройки остается острой. И она будет нарастать, ситуация на рынке не улучшается, покупательская способность падает. Нынешнее законодательство способствует не развитию рынка, а только ужесточению требований, увеличению числа контрольных мероприятий, повышению внимания правоохранительных органов.

Прокуратура, например, активно мониторит сайты застройщиков, проверяя наличие необходимых документов. Порой возбуждает дела. Когда нет административного нарушения, мы их прекращаем. Придется вместе с застройщиками формировать судебную практику по требованиям, которые сейчас есть в законе. Мы, например, прекращаем дела, прокуратура обращается в суд с исками о признании наших действий незаконными - и мы вынуждены вместе с юристами компаний формировать общую правовую позицию.

 Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ:

 - Есть ли правовая позиция в отношении депонирования собственных средств застройщика в размере 10% стоимости проекта на начало строительства и наличия этой суммы в период строительства? Это деньги или учитываются основные средства, участки? Светлана ПЧЁЛКИНА:

 - Это покажет только практика. Четкого понимания у экономистов нет, и информации от федеральных органов - тоже.

 Владимир ЕФРЕМОВ:

 - Если года через три встретимся в этой аудитории, то часть присутствующих застройщиков будет трудоустроена в банках, а остальные в каком-нибудь "Северо-ЗападГосГражданСтрое". Мы действительно столкнулись с парадоксом: надо увеличить объемы ввода в стране до 120 млн кв.м жилья в год, но непонятно, как обеспечить их платежеспособным спросом кроме ипотеки. Действительно, есть большой "навес" полученных разрешений на строительство - все наперегонки бегут за этими документами. Возможно, в последний рабочий день июня мы узнаем, что принят какой-то закон, он будет подписан, и это опять будет что-то невысокого юридического качества. Права дольщиков, конечно, защитят, хотя это можно было бы сделать иначе. Например, бесплатно предоставлять участки компаниям, завершающим проблемные дома. Но закручивать гайки всей отрасли - это избыточные способы для решения проблемы 5-6% рынка. Вряд ли кто-то из нас знает, что будет дальше. Не будем терять оптимизма. Похоже, власти проблему все же осознают.

 Андрей НЕКРАСОВ:

 - Владимир, но у вашей компании как раз есть соглашение о комплексном развитии с городом. Если вам позволят иметь несколько разрешений на строительство, это поможет?

 Владимир ЕФРЕМОВ:

 - Мы все гадаем на остатках кофе. Документа нет - есть некая идея. Как она пройдет через эти жернова, не превратится ли верблюд в лошадь и лошадь в верблюда - непонятно. С другой стороны, одно разрешение

на застройщика - это не главная проблема. Выделить отдельную структуру несложно. Гораздо серьезнее - 10% фактически замороженных средств, это сложно для любого бизнеса. И это должен быть полноценный застройщик - с персоналом, с активами. А 10% - практически вся маржинальность проекта. Тогда смысла в нем практически нет, особенно если на социалку надо потратиться, на дороги...

 Дмитрий СИНОЧКИН:

 - Дом строится три-пять лет. А мы не можем оценить даже ближайшее будущее, поскольку нет окончательных документов. То есть о долгосрочном планировании говорить просто нельзя. А что думают банки?

 Татьяна ХОБОТОВА:

 - Банк "Открытие" целиком и полностью готов для работы с эскроу-счетами и застройщиками. Раньше и ипотеку считали чем-то ужасным, но теперь в среднем 65% стоимости строительства финансируется за ее счет. Это, положа руку на сердце, бесплатный ресурс для застройщиков.

Эскроу-счета - продукт, который в мире существует очень давно, а у нас в законодательстве появился только в 2014 году.

 И сейчас формирование этой нормативной базы еще не завершено. Основные вопросы, которые рассматриваются, это, например, страхование таких счетов агентством по страхованию вкладов не на 1,4 млн рублей, а на сумму до 10 млн. Также мы говорим о возможности частичного раскрытия счетов - пока их можно раскрыть только после сдачи объекта в эксплуатацию. Хотя не факт, что эти нормы появятся к 1 июля. Пока в этой схеме больше вопросов. Предполагается, что до 1 июля 2019-го эскроу-счета застройщики будут использовать добровольно. А если проекты получат разрешение после этой даты, то в обязательном порядке.

Схема предполагает не просто заморозить деньги граждан на счетах, а строить за счет проектного финансирования. Картинка получается красивая: 10% - собственные средства застройщика, остальное даст банк. Квартиры продаются на стадии стройки. После ее завершения счета размораживаются, банк перечисляет компании деньги, и та гасит кредит.

Есть и плюсы, и минусы. Если говорить о застройщике, то ему не надо перечислять взносы в компенсационный фонд, он не зависит от ситуации на рынке. Но банк будет проверять каждый платеж, и ему надо предоставить много документов. Для дольщика плюс в том, что он полностью защищен: больше вероятность получить квартиру, поскольку стройка обеспечена кредитом, а в самом плохом случае ему вернут деньги. Но дольщик не сможет предъявить претензии застройщику, если тот несвоевременно сдаст объект, поскольку обеспечительной мерой будет эскроу-счет. Счет открывается именно на сумму договора. Однако если приставы наложат арест на счета клиента, то и эскроу-счет попадет под арест, и с него могут списать средства. В этом случае застройщик имеет право не исполнять свои обязательства. То есть остается много мелких вопросов. Но главное - открывать эти счета в банке, который не лопнет. Сейчас в реестре Центробанка 25 уполномоченных финансовых организаций.

 Вопрос из зала:

 - А проценты на эти счета будут начисляться? Татьяна ХОБОТОВА:

 - Сначала планировали, поскольку это специальный банковский счет, но потом отказались.

 - А тогда проектное финансирование тоже будет бесплатным?

 - Нет, это же, по сути, кредит. Банк - коммерческая структура.

 Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ:

 - А как быть, если покупатель получит ипотеку в другом банке, а не в том, который предоставит проектное финансирование?

Татьяна ХОБОТОВА:

 - Скорее всего, ипотеку будет выдавать тот же банк, который обеспечивает проектное финансирование.

 - То есть в другом банке ипотеку будет не получить? Если не будет выбора, то придется брать кредит, например, по завышенным процентам. Это кабала.

 Владимир ЕФРЕМОВ:

 - Какая стоимость проектного финансирования заложена в вашей финансовой модели? Татьяна ХОБОТОВА:

 - Пока есть цифры, рассчитанные исходя из сегодняшних реалий. Если на эскроу-счетах будет находиться 30% от стоимости строительства, то ставка для застройщика составит 7%, а до этого момента - 10%. Если накопится 70%, ставка уменьшится до 4,5%. То есть подразумевается, что она будет меняться. Андрей НЕКРАСОВ:

 - У этих 25 банков хватит денег, чтобы заместить 3,5 трлн рублей, которые вкладывают граждане в "долевку"?

 - Конечно. Это те же деньги дольщиков, только лежать они будут в банке.

 - То есть обманутые дольщики заменяются обманутыми вкладчиками... А им за счет наших с вами налогов АСВ возмещает потерянные деньги.

 Константин СТОРОЖЕВ:

 - Чтобы ставка по проектному финансированию была низкой, застройщик должен открыть продажи и ждать, пока от граждан наберется 70% стоимости строительства, и только потом получит кредит и начнет строить...

 Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ:

 - А как быть, если ни одного дольщика еще нет, есть участок и 10% от стоимости на счету? Мне нужно проектное финансирование, чтобы начать открывать эскроусчета.

 Пока получается, что на таких условиях деньги от банка не получить. Залог прав на участок, который мы собираемся обременить дольщиками, банку не нужен. Татьяна ХОБОТОВА:

 - Возможен залог участка, прав требования на строящийся объект, а также вариант участия в уставном капитале застройщика. Дмитрий СИНОЧКИН:

 - То есть банк становится полноценной девелоперской структурой.

 - Сегодня банк - уже девелоперская структура. Большинство кредитов обеспечены личным поручительством учредителей застройщика. Меняется вывеска, меняются бизнес-процессы внутри банка, но для клиента-застройщика вряд ли что-то поменяется.

 - Если на рынке жилья начнутся серьезные сложности, это увеличит спрос на альтернативный продукт - на апартаменты.

 Инвестиционных сделок в нашем комплексе апартаментов Valo - около 80%. Выбор долевой схемы для нас был необязательным. Но нам было важно преодолеть недоверие ко всем новым продуктам. Здесь есть гарантии для дольщиков. Отказываться от этой схемы не планируем, но вопрос, а что будет после принятия очередных поправок, возникает постоянно. Приобретая инвестиционный продукт, люди ориентируются на то, сколько заработают потом.

Ни один сектор по продажам так не растет, как апартаменты, - в два раза за три года.

 Елена ГУТМАН:

 - Морально мы готовы к переходу на новые рельсы просто потому, что деваться некуда. Никакой определенности нет, и мы, как и остальные, ждем окончательного документа. Суетиться и шарахаться из стороны в сторону - напрасная трата сил.

Светлана ПЧЁЛКИНА, начальник Управления долевого строительства Комитета по строительству СПб Татьяна ХОБОТОВА, территориальный менеджер по работе с партнерами банка "Открытие"

Константин СТОРОЖЕВ, генеральный директор УК "Вало Сервис", председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД Елена ГУТМАН, начальник управления маркетинга и продаж "БФА-Девелопмент"

Дмитрий НЕКРЕСТЬЯНОВ, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и Партнеры"

Елена БОДРОВА, исполнительный директор РГУД Дмитрий СИНОЧКИН, модератор, шеф-редактор "НП" Владимир ЕФРЕМОВ, руководитель проектов "СПб Реновация" Андрей НЕКРАСОВ, модератор, редактор отдела "Строительство" "НП"


http://nsp.ru/analytics/311-popravki-k-dolevke-suetitsya-bespolezno


Клиенты в статье

Константин Сторожев
Генеральный директор ООО "Вало-Сервис"