Деловой Петербург 21.06.2018

Горячий июнь 2018-го

Начало строительного лета оказалось богато на самые разные события. С приходом нового профильного министра стало понятно, что власти намерены в ближайшие годы прикрыть ставшую привычной долевку. Сбербанк же, напротив, порадовал снижением ипотечной ставки до 6,7%. "ДП" постарался разобраться, что из июньских событий наиболее важно для рынка.

Государственная дума рассматривает очередную порцию поправок к злосчастному 214-ФЗ. Но, к какому бы итогу ни пришли депутаты, у девелоперов отмена долевого строительства находится в стадии принятия.

Год на обездоливание

Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку, считают они.

Но дальше начинаются вопросы, главный из которых - состояние российской экономики и покупательной способности. "Понятно, что строительство при отмене долевки станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно дискутировать, но то, что оно произойдет, - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам", - говорит Дмитрий Михалев из "СПб реновации".

Новая поправка, меняющая правила игры с 1 июля 2019 года, может серьезно изменить тот сценарий, с которым строители жили последние полгода. "По сути, она перечеркивает и делает бессмысленным судорожное затаривание земельных банков, которое мы наблюдали на рынке, особенно в исполнении крупных игроков. Ощущение, что государство действует хоть и не очень продуманно и последовательно, зато очень принципиально", - уверен Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA.

Сегодня в структуре финансирования проектов собственные средства компании-застройщика составляют 10-20%.

За счет банковских кредитов закрывается от 30 до 60%, остальные 30-40% - авансовые платежи дольщиков. Последнюю часть этой структуры финансирования застройщикам предлагается взять на себя - либо в виде собственных средств, либо в виде банковского финансирования.

Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС", полагает, что в поправках к ФЗ-214 ничего глобально страшного нет. "Уверен, что все проекты крупных застройщиков будут достроены, быстрее или медленнее. Мы, например, 4 года назад приняли решение уменьшить темпы строительства. Рынок всех поправит. Нельзя сказать, что уйдут мелкие компании, а останутся только крупные. Останутся крепкие компании, которые смогут приспособиться к новым условиям, те, кому доверяет покупатель, соответственно, через некоторое время будут доверять и банки. Серьезные изменения всегда приводят к краткосрочной дестабилизации рынка, а потом все приходит в норму", - говорит он.

И снова стагнация

Более категоричен Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО "Строительный трест", который считает, что нас ожидает стагнация всего строительного рынка.

"Ужесточение требований к застройщикам неизбежно приведет к снижению объемов строительства, сокращению предложения и падению спроса. Прекратят работать десятки компаний, которые всегда исполняли свои обязательства перед покупателями. К тому же всю отрасль ждет жесткий контроль со стороны нескольких банков: обязанность открывать счета в отношении каждого разрешения на строительство, множество ограничений, связанных с использованием средств на этих счетах, а также привлечение средств дольщиков исключительно через счета эскроу", - опасается он. Ко всему прочему, это может стать прецедентом, когда закон имеет обратную силу и его требования распространятся на объекты, разрешения на строительство которых получены до 1 июля 2018 года.

"Каждый застройщик будет выбирать свой сценарий: кто-то подумает о качестве и перспективах продаж тех проектов, которые были куплены в пылу ажиотажа и на которые были получены разрешения. Скорее всего, часть из них отсеется, потому что по старым правилам до 1 июля следующего года продать их не удастся, - считает Василий Селиванов. - Другие игроки будут рисковать и выводить проекты, руководствуясь надеждой, что они успеют напродавать до вступления ограничений, а дальше "как-нибудь разберутся". В этом случае для них неизбежна политика жесткого демпинга в продажах.

Но тогда возникают большие сомнения в возможности достроить объекты до конца, так как себестоимость строительства будет расти, а банки не будут спешить кредитовать сомнительные проекты с ранними распродажами".

По прогнозам Сергея Ярошенко, потребуется года два, чтобы притереться, понять, как работать в новых условиях и привлекать проектное финансирование.

В целом, по словам экспертов, пока прогнозировать последствия для рынка сложно, так как мало вводных данных. Но точно известно, что скоро на стоимости квадратного метра обязательно отразится увеличение с 1 января 2019 года взносов застройщиков в компенсационный фонд по вновь заключаемым договорам долевого участия с 1,2 до 6%. На аналогичную сумму, скорее всего, подорожает и жилье.

Ставкопадение

Снизить негативные последствия от нововведений сможет доступная ипотека. Своеобразный пряник к кнуту № 214 строительному сообществу преподнес Сбербанк, снизивший ставку по ипотеке до 6,7%.

По данным ДОМ.РФ, рост ипотечного рынка в мае продолжился, было выдано кредитов на 250 млрд рублей. За 4 месяца выдано 831,3 млрд рублей, что на 77% больше, чем в аналогичном периоде 2017 года. Средняя ставка по ипотеке на новостройки снизилась до 9,43%.

Василий Селиванов считает, что стимулирование ипотеки и компенсации ставки - это реальные рыночные инструменты, а не просто адресная помощь. "Снижение ставки для семей с детьми до 6% - очень позитивный шаг. Стоит понимать, что программа рассчитана на семейные, большие квартиры, поэтому позитивный эффект увидят не экономкомплексы, состоящие из студий и маленьких однушек, а качественные проекты. Так будет регулироваться предложение", - поясняет глава холдинга LEGENDA.

"Низкая ставка по ипотеке сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к первичке на том же уровне, который был во время долевого строительства. Сказать, как будет выглядеть рынок стройки к 2020 году, сложно, но могу предположить, что из- за снижения ипотечной ставки могут снизиться продажи вторичной недвижимости, так как высокая конкуренция на рынке новостроек породила более выгодные предложения для покупателей", - говорит исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников. "Снижение ставок на 1% делает жилье более доступным и увеличивает спрос на 5-7%", - подсчитала Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development.

Сергей Ярошенко также рассчитывает на высокий спрос, связывая это со снижением ипотечных ставок в целом. Если раньше доля ипотечных покупателей ГК "КВС" занимала до 50%, сейчас это 60-70%. "Государство в каком-то смысле стимулирует рынок. В результате покупательная способность повысилась. А снижение ипотечной ставки Сбербанка на первичное жилье позволит сделать квартиры в новостройках еще доступнее для клиента".

Беслан Берсиров полагает, что снижение ипотечной ставки Сбербанка на уровне 6,7% действенно лишь для ограниченного круга застройщиков, которые сами ее субсидируют. "Вряд ли она окажет существенное влияние на общий уровень спроса. Реальные ипотечные ставки, по которым сегодня проходит большинство сделок с недвижимостью, находятся в диапазоне от 8,9 до 9,5%", - говорит эксперт.

КОММЕНТАРИИ

Строительные риски

АЛЕКСЕЙ ЕФРЕМОВ, вице-президент по финансам и экономике группы RBI Перекрыть авансовые платежи дольщиков за счет собственных средств практически невозможно. Для этого придется увеличить размер вложений собственного капитала в 3 раза. Поэтому застройщики будут обращаться за средствами в банки. Дальнейшее будет зависеть от политики самих банков: во-первых, от того, насколько у самих банков хватит средств, во-вторых, от того, насколько они будут готовы принимать на себя строительные риски. Скорее всего, эти риски они будут закладывать в стоимость кредитов и в целом предъявлять более серьезные требования к застройщикам. Поэтому далеко не все компании смогут получить финансирование. Как следствие - часть застройщиков будет вынуждена уйти с рынка. Тренд на укрупнение компаний есть уже сегодня, и он, очевидно, продолжится.

Эффект домино

АРСЕНИЙ ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" Один из наиболее мрачных прогнозов: из 200 действующих компаний на рынке останется только 10%. Таким образом, нас ждет эффект домино: рост цен на жилье вызовет падение спроса, банки потеряют часть выгодных клиентов-ипотечников. Не все застройщики смогут потянуть столь серьезные долговые обязательства и в итоге перейдут под контроль банков, которым придется создавать стройфирмы и достраивать жилье.


Клиенты в статье

Арсений Васильев
Генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"