Недвижимость и строительство Петербурга 25.06.2018

Чек-лист инвестора: 8 вопросов, которые стоит задавать продавцу, покупая апартаменты

Чек-лист инвестора: 8 вопросов, которые стоит задавать продавцу, покупая апартаменты

Как способ сохранения и преумножения средств апартаменты появились в арсенале российского инвестора сравнительно недавно. Как любой новый формат, апарт-отели пока не имеют не только понятной классификации, но даже единого определения. Некоторые вообще являются апартаментами только на бумаге. Если покупатель апартаментов планирует получать доход от своих инвестиций, ему необходимо вкладывать деньги в классический апарт-отель, а не в так называемое псевдожильё.

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР УК "ВАЛО СЕРВИС" Константин СТОРОЖЕВ ПРЕДЛАГАЕТ СПИСОК ВОПРОСОВ, КОТОРЫЕ СТОИТ ЗАДАВАТЬ ПРОДАВЦУ, ЧТОБЫ ВЫЯСНИТЬ - НА САМОМ ЛИ ДЕЛЕ И ЗА СЧЁТ ЧЕГО БУДЕТ ГАРАНТИРОВАН ДОХОД.

1. НА КАКУЮ "ЗВЁЗДНОСТЬ" КОМПЛЕКС РАССЧИТЫВАЕТ ПРИ ПРОХОЖДЕНИИ СЕРТИФИКАЦИИ?

С 1 июля 2019 года все объекты временного размещения, в том числе апартаменты, должны будут проходить обязательную сертификацию с присвоением класса - от 1 до 5 "звезд". Без "звездного" сертификата апарт-отели не смогут легально размещать гостей, и сдавать такую недвижимость по закону будет невозможно. От количества звезд напрямую зависит стоимость размещения, а значит, и доход инвестора. 2. ЗАПРОЕКТИРОВАНЫ ЛИ В КОМПЛЕКСЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ЗОНЫ И В КАКОМ ОБЪЁМЕ?

Это, пожалуй, самый принципиальный вопрос, поскольку никакое перепозиционирование не превратит строение, спроектированное как жилой дом, в гостиницу. Технологические зоны - отдельные лифты и коридоры для перемещения персонала, помещения для хранения оборудования, прачечная, столовая и раздевалка с душевой для сотрудников и многое другое - обеспечивают функционирование отеля и зачастую занимают до 50% площади комплекса. Без технологических зон апарт-отель может не получить сертификат необходимой "звездности".

3.

ЕСТЬ ЛИ В КОМПЛЕКСЕ ЛОББИ И СКОЛЬКО ЧЕЛОВЕК ОНО МОЖЕТ ВМЕСТИТЬ ЕДИНОВРЕМЕННО?

От вместимости лобби напрямую зависит способность апарт-отеля принимать организованные туристические группы. Не говоря уж о том, что наличие лобби и ресепшн - обязательное требование для прохождения сертификации. В нашем проекте - апарткомплексе VALO - самое просторное по площади лобби из всех уже построенных и строящихся проектов классических апартаментов Петербурга.

4.

ЕСТЬ ЛИ У УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ОПЫТ РАБОТЫ В ИНДУСТРИИ ГОСТЕПРИИМСТВА? К управляющей компании, работающей в сфере гостеприимства, существует целый ряд жестких требований. Например, квалификация персонала (сотрудники должны владеть одним или несколькими иностранными языками, регулярно проходить тренинги и обучение, знать, как действовать в чрезвычайной ситуации, и т.п.). И главное, УК комплекса должна быть способна "наполнить" апарт-отель гостями для обеспечения запланированной доходности инвестору.

5.

БУДЕТ ЛИ ОБЪЕКТ ПОЛУЧАТЬ ПАСПОРТ БЕЗОПАСНОСТИ ГОСТИНИЧНОГО ОБЪЕКТА?

Не получив паспорт безопасности, объект временного размещения не имеет права принимать гостей. К тому же наличие этого документа гарантирует, что девелопер не забыл запроектировать пожарные выходы и незадымляемые лестницы в достаточном количестве, установил системы пожаротушения и дымоудаления, персонал знает, как действовать, все общественные зоны контролируются системой видеонаблюдения, а система контроля доступа ограничивает посещение комплекса нежеланными гостями. Процедуру получения паспорта безопасности отель проходит непосредственно перед вводом в эксплуатацию, так что, если объект уже построен, не лишним будет взглянуть на этот документ. 6.

ЕСТЬ ЛИ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ СФОРМИРОВАННЫЕ ДОХОДНЫЕ ПРОГРАММЫ, И ЕСЛИ ДА - ТО КАКИЕ?

Наличие четко сформулированных доходных программ, открытое представление и обоснование расчетов лучше всего демонстрирует экономическую состоятельность управляющей компании. Фактически это значит, что УК может спрогнозировать доходность юнита и гарантировать собственнику определенный уровень дохода. К примеру, VALO разработал три вида доходных программ, исходя из сроков договора, а также целей клиентов: Classiс (доходность от 9%) - для тех, кто выбрал долгосрочную аренду на срок от одного месяца, Рrogressive (доходность от 14%) - это краткосрочная аренда (посуточная, при аренде сроком не больше месяца), а также программу для тех, кто расчитывает на долгосрочное проживание в проекте, - Garant (29 000 рублей в месяц - 10% от дохода, превышающего эту сумму).

7.

ЕСТЬ ЛИ ЕДИНЫЕ СТАНДАРТЫ ОТДЕЛКИ И МЕБЛИРОВКИ ИЛИ Я МОГУ САМ ОФОРМИТЬ СВОЙ ЮНИТ? Наличие единых стандартов оформления и оборудования номеров - обязательное требование к объекту временного размещения. В отделке и меблировке гостиничных номеров применяют материалы с антивандальными характеристиками, более пожароустойчивые и износостойкие. Если стандартов нет или номер продается без отделки, вероятно, функция отеля не заложена девелопером.

8.

ЕСТЬ ЛИ В КОМПЛЕКСЕ КАФЕ/ РЕСТОРАН? ГДЕ, СКОЛЬКО МЕСТА ЗАНИМАЕТ?

Возможность организовать питание гостей - еще одно обязательное требование для объекта, нацеленного на "звездность" 3 и выше. Для отеля уровня "3 звезды" обязательным условием прохождения сертификации является наличие кафе, для получения 4 "звезд" потребуется ресторан.

УК КОМПЛЕКСА ДОЛЖНА БЫТЬ СПОСОБНА "НАПОЛНИТЬ" АПАРТ-ОТЕЛЬ ГОСТЯМИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЗАПЛАНИРОВАННОЙ ДОХОДНОСТИ ИНВЕСТОРУ

НАЛИЧИЕ ДОХОДНЫХ ПРОГРАММ, ОТКРЫТОЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ И ОБОСНОВАНИЕ РАСЧЁТОВ ЛУЧШЕ ВСЕГО ДЕМОНСТРИРУЮТ СОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ УК


Клиенты в статье

Константин Сторожев
Генеральный директор ООО "Вало-Сервис"