Деловой Петербург 22.05.2018

Второй шанс для "Элис"

Пулковские низины

После того как стройкорпорация "Элис" сумела расплатиться с кредиторами, ее бывший совладелец ВАДИМ ШТЕРЦЕР возвращается на жилищный рынок с новым проектом малоэтажного строительства на 20 млрд рублей рядом с Пулковской обсерваторией.

Стройкорпорация "Элис" расплатилась с кредиторами и благополучно выходит из многолетнего корпоративного конфликта. Ее бывший совладелец Вадим Штерцер возвращается на жилищный рынок с проектом малоэтажного квартала на 20 млрд рублей рядом с Пулковской обсерваторией.

Многолетний корпоративный конфликт в стройкорпорации "Элис", который чуть не закончился крахом ее бизнеса, завершается. Компания расплатилась по долгам и готовится в течение месяца подписать мировые соглашения с кредиторами. Ее совладелец Вадим Штерцер возвращается на девелоперский рынок как самостоятельный игрок. Он построит жилой комплекс на юге Петербурга, недалеко от Пулковской обсерватории (инвестиции оцениваются в 18-20 млрд рублей).

В истории Петербурга есть случаи успешного возвращения предпринимателей в строй после кризиса и даже банкротства. Но они единичны.

Девелопмент на Пулковских высотах

О том, что компания одного из основателей петербургской стройкорпорации "Элис" Вадима Штерцера в ближайшее время начнет строить новый жилой квартал в Петербурге, "ДП" сообщили источники на строительном рынке.

По их данным, речь идет о застройке участка площадью около 70 га на пересечении Киевского, Волхонского и Рехколовского шоссе.

Собственником большей части этой земли, по данным Росреестра, является ООО "Терра", эта компания - "дочка" АО "ПС-Холдинг", подконтрольного Дмитрию Мисюре. В ООО "Терра" "ДП" подтвердили, что сейчас идет подписание договора поэтапной аренды и дальнейшего управления на все 70 га земли на Рехколовском шоссе. "В дальнейшем возможен выкуп этой земли, но пока финансовых параметров сделки нет. Там действительно планируется застройка, но только после создания и утверждения всей необходимой градостроительной документации", - сообщили в компании.

Какое именно юрлицо будет реализовывать проект на юге города, источник "ДП" не уточнил, отметив, что, скорее всего, это будет одна из входящих в СК "Элис" фирм.

Новых юрлиц на Вадима Штерцера, по СПАРК, в последнее время не зарегистрировано. Уточнить это лично у него не удалось. Источники "ДП", знакомые с ситуацией, сообщили, что новый проект бизнесмена предполагает строительство 300 тыс. м2 малоэтажного жилья.

"Сейчас идет разработка граддокументации. Проект стартует в следующем году и продлится лет десять. Девелопер параллельно выбирает технологию и в качестве ключевого варианта рассматривает панельное строительство европейского образца", - рассказал один из участников рынка.

По оценке экспертов АН "Метры", инвестиции в такой проект могут составить 18-20 млрд рублей.

Четыре года назад реализовывать проект на данной территории собиралась компания "БКН Девелоп мент". Председатель совета директоров ГК "БКН" Леван Харазов говорит, что компания планировала застройку части участков в рамках проекта "Город цветов". "Сейчас работы приостановлены. Основные причины - это внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые понизили высотность для участка с 18 до 8-15 м, а также сложности согласования документов с Пулковской обсерваторией", - сказал он.

Happy end

Участников строительного рынка новость о проекте Вадима Штерцера удивила. "Мы слышали о том, что у Вадима Штерцера есть планы вернуться на жилищный рынок региона.

Это его выбор. Сейчас между нами нет никакого контакта, поскольку все взаимные сделки, которые были несколько лет назад, благополучно закрыты", - сообщил Александр Селищев, генеральный директор ООО "ТРЦ "Голливуд" ( развивает проект ТРЦ у станции метро "Пионерская" на участке, который когда-то принадлежал ГК "Элис").

"Все имеют право на второй шанс. Главное - правильно выбрать проект и партнеров, чтобы не наступить на те же грабли. Район Пулковской обсерватории не самый перспективный для девелопмента, там много ограничений.

Но, возможно, ситуация изменится", - полагает один из собеседников "ДП".

Бизнес ГК "Элис" развивался в Петербурге более 20 лет. Он начался с торговой биржи "Алиса", созданной Вадимом Штерцером.

Позже на паритете с Андреем Брындиковым была создана строительная компания "Элис", которая за 12 лет построила в Петербурге 14 жилых домов на 5 тыс. квартир и три многофункциональных центра (последний дом - ЖК "Звезда" на Московском шоссе, он был сдан в эксплуатацию в октябре 2017 года).

В 2015 году между партнерами возник корпоративный спор. Проблема усугубилась долгами. Одним из главных кредиторов компании был Сбербанк, которому фирма задолжала 1,85 млрд рублей. В ноябре 2016 года активы "Элис" (торговые комплексы "Авеню", "Владимирский пассаж" и "Космос" оценочной стоимостью 3 млрд рублей, они были залогом по кредиту Сбербанка) приобрел офшор "Виктори Страттон Ltd", который связывают с семьей Владимира Голубева - делового партнера совладельцев ХК "Адамант".

Сейчас все долги структур "Элис" перед контрагентами погашены (см. схему). Процедуры банкротства структур "Элис" в июне-июле завершатся мировыми соглашениями, и конфликт будет исчерпан, говорят в компании.

Малоэтажный район

По данным "Петербургской недвижимости" (ПН), в Пушкинском районе Петербурга сейчас реализуется 19 девелоперских проектов общей площадью 311 тыс. м2, в продаже находится 160 тыс. м2 (2,9% от общего предложения в петербургской агломерации). "Средняя стоимость "квадрата" жилья в этом районе при 100%-ной оплате составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже сред негородского уровня", - говорит руководитель ПН Ольга Трошева.

Большинство проектов в Пушкинском районе малоэтажные. Эксперты говорят, что новый проект "Элис" довольно крупный. Но ему далеко до города-спутника Южного от "Старт-Девелопмент", анонсированного в 2012 году в Пушкинском районе (там предполагается строительство 4,3 млн м2, из которых 56% будут мало- и среднеэтажными).

Сегодня малоэтажные комплексы в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти строят более 50 компаний. Общая площадь проектов этого формата - 720 тыс. м2 (6% общего объема рынка агломерации). По данным экспертов Knight Frank SPb, за прошлый год в регионе вышло в продажу 29 малоэтажных проектов общей площадью 343,4 тыс. м2 - почти на 20% больше, чем годом ранее, и более чем в 2 раза больше, чем в 2012 году.

"Цены в малоэтажных проектах на 6-10% выше, чем в высотных комплексах в тех же районах", - говорят в Knight Frank.

Возвращения бывают

Петербург знает успешные примеры возвращения бизнесменов в строй после банкротства. В их числе выходец из ВТБ Владимир Малышев и владелец компании "Лидер Фреш" Михаил Дудин. Для строительства тепличных комплексов они взяли кредиты на 15 млрд рублей в Мастер Банке. Но у банка отозвали лицензию, а к проектам были поданы иски о банкротстве. С прошлого года неизвестные юрлица, которые, по всей видимости, связаны с предпринимателями, успешно выкупают права требования долгов и имущество обанкротившихся компаний.

Еще один пример успешного возвращения - история Олега Барабанова, владельца Объединенной автомобильной корпорации (ОАК). Его холдинг "РРТ" в 2014 году начал банкротиться, не выдержав высокой кредитной нагрузки на фоне падающего рынка.

Но за год до этого Олег Барабанов поделил бизнес со своим деловым партнером Андреем Ивойловым, и тот арендовал здания автоцентров РРТ, проданные Барабановым для погашения долгов перед банками, и стал продавать там машины под брендом "Р-Моторс". До 2016 года включительно он набирал портфель брендов, а близкие к Олегу Барабанову компании на торгах выкупали автоцентры РРТ и получали новые франшизы. В итоге была создана ОАК. Параллельно Олег Барабанов, получивший иск о личном банкротстве на общую сумму 14 млрд рублей, сумел заключить с кредиторами мировое соглашение, выплатив им всего 34 млн рублей. А в 2017 году он снова вернулся в автобизнес, выкупив ОАК у Андрея Ивойлова.

Пытался вернуться на рынок после банкротства компании и совладелец "Строймонтажа" Артур Кириленко. Через доверенных лиц он владел компанией "Гранд Фамилия", которая собиралась строить жилье в Мурино. Но в итоге месяц назад от этой идеи он отказался. Участок в Мурино выкупила компания "Ма вис", расплатившись за него квартирами в одном из своих жилых комплексов.

КОММЕНТАРИИ

Весьма ограниченный спрос

АРКАДИЙ СКОРОВ, генеральный директор СК "Дальпитерстрой"

Думаю, проект может быть привлекателен, если его обеспечат социальными объектами и построят в духе традиционной для города Пушкина малоэтажной застройки. Тем более в этой локации довольно хорошие перспективы развития транспортной инфраструктуры, и участок находится близко к городу. В целом это качественные земли, где не должно быть проблем с созданием инженерии.

Однако застройщик может столкнуться с тем, что покупательский спрос сегодня ограничен и имеет тенденцию если не к спаду, то к стагнации.

МАРИНА АГЕЕВА, директор по продажам и маркетингу УК "ПулЭкспресс"

Рыночная цена "квадрата" для квартир в этой локации с учетом потенциального объема застройки лежит в сегменте эконом. При этом себестоимость проекта будет включать строительство объектов социальной инфраструктуры и большую площадь благоустройства. Затраты на это создадут большую нагрузку на цену "квадрата", учитывая малоэтажность комплекса. Кроме того, надо иметь в виду кредитную нагрузку, которая может возникнуть при реализации застройки в соответствии с новыми требованиями законодательства.

АРСЕНИЙ ВАСИЛЬЕВ, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"

Ситуация для выхода на рынок не самая выигрышная. Рынок переживает не лучшие времена, сдавая позиции под натиском двух факторов. Первый - это продолжающееся снижение платежеспособного спроса. Второй - увеличение рисков и неопределенности в связи с новой нормативной базой по договорам долевого участия.

Все негативные тенденции в недвижимости влияют и на рынок малоэтажного строительства. Сложно предсказать, какими темпами рынок будет деградировать в ближайшей перспективе.

 


Клиенты в статье

Арсений Васильев
Генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь"