Недвижимость и строительство Петербурга 17.09.2018

Главный вопрос

Насколько продажи жилья в новостройках и на вторичном рынке сегодня зависят от ипотеки? Насколько значимо для клиентов повышение ставок на 0,5 - 1,5%? Будут граждане отказываться от покупок или не заметят? Станет ли государство поддерживать ставки на приемлемом уровне, субсидируя банки и предоставляя льготы отдельным группам граждан? От чего зависит дальнейшее развитие событий - от позиции ЦБ, санкций, скачков валютного курса?

Сергей ТЕРЕНТЬЕВ директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

Продажи строящегося жилья ощутимо зависят от ипотечного кредитования.

ВS среднем по рынку доля ипотечных сделок составляет не менее 40%, по отдельным объектам может доходить до 80%. ВSнашей компании порядка 70% продаж проходит сSпривлечением кредитных средств.

Как показывает практика, небольшое увеличение или уменьшение ипотечной ставки сказывается незначительно. СтавкаS - относительный показатель. Покупатели принимают решение исходя из размера ежемесячного платежа: насколько он приемлем для них. Увеличение ставки на 0,5-1% несущественно отражается на ежемесячных выплатах, особенно при небольшом размере кредита. Поэтому оно вряд ли оттолкнет потенциальных покупателей. Наоборот, перспектива повышения ставок может привлечь на рынок дополнительных интересантов, которые захотят взять кредит, пока условия не ухудшились. ИSмы уже это наблюдаем.

Крупные госбанки планируют сдерживать ипотечные ставки. Однако иSгосударственный банк тоже должен приносить прибыль, поэтому ни оSкаком субсидировании кредитов речи не идет.

Размер ставок по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ. Если она будет повышена всего на 0,25%, весьма возможно, что некоторые банки сохранят стоимость ипотеки на текущем уровне, по крайней мере, на какое-то время. Если рост окажется более значительным, ипотечные кредиты неминуемо подорожают.

Николай ПАШКОВ генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:

Панические ожидания всегда подогревают рынок недвижимости. И если банки совместно с застройщиками будут внушать публике, что это только первый шаг в радикальном повышении ставок, - такие настроения станут залогом успешных продаж. Михаил МАРЧЕНКО коммерческий директор "ЮРИНФО Недвижимость":

Одна из причин, которая может оказать влияние на рынок ипотечного кредитования, - повышение НДС и связанный с этим рост уровня инфляции. Банки начнут проводить еще более осторожную политику. Безусловно, ставки будут повышаться, но постепенно. Рост ставки до 2% к сегодняшнему уровню не станет существенным для клиентов, ипотека останется драйвером спроса.

Будущее рынка напрямую зависит от дохода каждой конкретной семьи. Считаю, не стоит брать кредит, если ежемесячные выплаты превысят 30% семейного бюджета. Нужно быть реалистами.

Евгения КЛАВКИНА директор компании "Мобильный регистратор":

Увеличение ставки на 1,5 - 2% на рынке недвижимости скажется несильно. При более существенном росте снизится покупательский спрос. Безусловно, банки предлагают клиентам разные интересные программы, но первостепенным условием является именно процентная ставка.

Анна КНЯЗЕВА, директор по продажам и маркетингу компании "Петрострой":

Мы всегда замечали всплески покупательской активности при ощутимом снижении ставок. Повышение, конечно, может отсеять какую-то долю покупателей, но в случае роста на 0,5 - 1,5% оно не будет столь заметно. Более того, часть людей, вероятно, постараются заключить сделки с использованием ипотеки, не дожидаясь дальнейшего развития событий.

Не стоит забывать, что ключевая ставка не может долго падать в условиях нашей нестабильной экономики. Летом ставки ипотечных кредитов снизились беспрецедентно, этот процесс должен был когданибудь завершиться. Даже сейчас ставки по ипотеке все еще находятся на историческом минимуме.

Максим ЕЛЬЦОВ генеральный директор Первого ипотечного агентства:

Зависимость продаж от ипотеки очень высока. До 70% сделок в новостройках эконом-класса проходит с использованием кредитов, причем нередко с минимальным первоначальным взносом. До 3040% сделок на вторичном рынке тоже совершается с использованием ипотеки. Стоит учесть, что в цепочке из нескольких продаж и покупок очень часто хотя бы в одном звене задействована ипотека.

Грядущее повышение ставок уже подтолкнуло клиентов провести сделки поскорее, так что спад в любом случае будет. Ипотечные рекорды последних лет связаны исключительно со снижением процентов.

Реальные доходы населения не растут. Не зря статистика показывает рост просроченных потребительских кредитов. Думаю, что повышение ставок на 0,5 - 1,5% приведет к снижению месячной выдачи кредитов на 10-15% минимум.

Поддерживать ставки со стороны государства нет никакого смысла. Ни экономически, ни социально. Да и средств на это нет.

Сценарий, по которому будут развиваться события, зависит от многих факторов. Но я не верю, что при падении национальной валюты на 25% реальная инфляция будет в пределах 5-6% годовых, и уж тем более - что удастся держать ставки на рекордно низком уровне.

Надежда КАЛАШНИКОВА директор по развитию компании "Л1": Около половины покупок на первичном рынке совершается при помощи привлечения заемных средств. Повышение ставок даже на 0,5% в денежном выражении выливается в несколько сотен тысяч рублей. Но отказываться от ипотеки покупатели не будут: сегодня это чуть ли не единственный инструмент, который позволяет гражданам решать жилищный вопрос.

Тем более до недавнего времени ставки находились на минимуме, и нынешнее повышение пока все равно не подняло их на уровень 2014-2016 годов.

Господдержка ипотеки была оправданна, когда ставки по кредитам достигали 15% годовых. Нынешнее повышение до этого уровня не дотягивает, и вряд ли в ближайшем будущем стоит рассчитывать на введение специальных программ. Льготы для отдельных категорий граждан предусмотрены и сейчас.

На процентную ставку влияет многое: и размер ключевой ставки ЦБ, и уровень инфляции, и курс национальной валюты. В ближайшее время ждать позитивных изменений не приходится. Новый виток санкций привел к очередному падению рубля. Это влечет за собой рост инфляции. Кроме того, экспертами отмечен очень высокий уровень закредитованности населения.

Елена ВАЛУЕВА директор по маркетингу компании Mirland Development:

На первичном рынке объем выданных ипотечных кредитов вS этом году значительно вырос. По нашим проектам более 80% граждан при покупке квартир использовали ипотеку, некоторые коллеги утверждают, что уSнихS - под 90%. Значимость такого инструмента сложно переоценить.

В этом году ставки по ипотеке упали до рекордно низких отметок, поэтому нынешнее повышение будут не таким чувствительными для заемщиков. Безусловно, если ставки и дальше будут расти, это станет препятствием для некоторых категорий граждан. Для кого-то новый уровень может оказаться критичным.

На мой взгляд, пока нет предпосылок для дальнейшего серьезного роста стоимости ипотеки.

Но я уверена: если все же уровень ставок достигнет критической отметки, государство найдет способы поддержки.

Ипотека во многом связана с ключевой ставкой рефинансирования. Если ЦБ повысит ее, значит, подрастут и ипотека, и депозиты. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от общей экономической ситуации.

Елена ГУТМАН начальник отдела маркетинга и продаж ЗАО "БФА-Девелопмент": Конечно, рынок отреагирует на существенное удорожание ипотеки. Доля ипотечных сделок по многим объектам в эконом-классе составляет более 60% и в целом по рынку превышает 40%. Повышение ставок приведет к резкому снижению количества ипотечных сделок.

У девелоперов сократится арсенал инструментов. Чтобы смягчить ситуацию, застройщики прибегают к маркетинговым акциям.

Строительным компаниям приходится предоставлять возможность оплаты в длительную рассрочку. Предлагать скидки на определенные типы квартир, как правило, менее ликвидные, либо на объекты, которые находятся на ранней стадии строительства. Эти акции краткосрочные, носят локальный характер и не приводят к общему снижению цен на рынке.

Андрей КИРИЛЛОВ директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит":

Мы замечаем каждые полпроцента снижения ипотечных ставок. Неужели повышение на 1,5% может пройти бесследно?

Но главным трендмейкером на ипотечном рынке остается Сбербанк. Именно его решения в отсутствие значимых внешних факторов станут фундаментом для позитивной или негативной динамики.

Пока мы можем говорить только о прецеденте.

Константин ПОРОЦКИЙ сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:

Те, кто хотели взять ипотеку, все равно возьмут.

На спрос влияет не столько ставка, сколько сама возможность: одобрят ли кредит, смогут ли заемщики его обслуживать. Брать ипотеку боятся, поскольку нет уверенности вS завтрашнем дне, непонятно, будет ли работа иSкак сложится ситуация вSстране. Именно это повлияет на спрос, аSрост ставки вS0,5%S несущественен.

Если говорить оS помощи государства, судя по поставленным задачам - строить по 120 млн кв.м жилья вSгод, укрупнять бизнес иSчистить рынок,S - думаю, должна быть иSподдержка ипотечной ставки. Но тенденция последних дней говорит об обратном.

Доллар за два месяца вырос на 25%. Значит, еще больше снизится покупательская способность. 60% первичного рынкаS - это экономкласс, причем средняя цена квартиры вSРоссииS - 2,75 млн рублей. Покупатели такого жилья могут отдавать кредит по 15 000-20 000Sрублей вS месяц. АS если жизнь подорожает на 25%, они уже не сумеют себе этого позволить. Основные варианты: либо застройщики снижают маржинальность до нуля, чтобы хоть как-то реализовать свои объекты, либо рынок входит вSколлапс иS начинаются банкротства девелоперов.


Клиенты в статье

Анна Князева
Директор по продажам и маркетингу компании "Петрострой"
Елена Валуева
Директор по маркетингу Mirland Development