Строительный еженедельник 17.09.2018

Борьба за "частника"

Инвестиции частных лиц в различные форматы недвижимости давно перестали быть редкостью. Сегодняшний рынок предлагает большое разнообразие вариантов для инвестирования. А девелоперы все активнее борются за деньги "частника".

До последнего времени жилье было наиболее распространенным и самым освоенным вариантом инвестирования. Пик популярности этого инструмента, приходившийся на 2006-2008 годы, уже миновал, но интерес к нему сохраняется. Главные плюсы этой схемы - низкий порог входа на рынок (от 2-2,5 млн рублей), а также юридическая проработанность механизмов приобретения объекта.

Однако в последнее время его популярность заметно снизилась. "Мы отмечаем, что в течение последних нескольких лет жилая недвижимость для инвестиций рассматривается гораздо реже, чем 6-7 лет назад", - констатирует генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. "Вложение денег в квартиру не является выгодной инвестицией - скорее, это более-менее надежный способ сохранить средства, особенно последнее время, когда мы наблюдаем ослабление курса рубля", - соглашается операционный директор Plaza Lotus Group Ольга Смирнова.

"В среднем доходность от сдачи в аренду жилья варьируется в пределах 4-8%, в зависимости от характеристик объекта", - говорит Николай Пашков. Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев также оценивает ее в среднем в 5% годовых.

Зарабатывание на разнице между ценой квартиры на стадии котлована и на этапе сдачи тоже теряет привлекательность. "Пока вполне можно зарабатывать до 15-20% годовых от спекулятивных операций, при грамотном выборе объекта", - отмечает Андрей Косарев. Дельта цены, по оценкам специалистов, составляет 15-20%, сроки строительства для сегмента массмаркет - 2,5-3 года. "Раньше можно было смело обещать клиентам рост в 30-35%. Но сегодня политика реализации квартир у большинства застройщиков изменилась: поскольку рынок не позволяет существенно поднимать цену "квадрата" перед сдачей, нет возможности и выставлять низкий ценник на старте продаж", - отмечает начальник отдела продаж компании "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.

Но по этой схеме могут работать только "профессиональные" частные инвесторы, хорошо знающие рынок и спрос.

"Любители", купившие жилье в неудачных локациях, столкнулись с проблемой низкой ликвидности и порой не могут не только заработать, но и просто вернуть инвестиции. Но главное в другом: реализуемая властями в настоящее время стратегия ликвидации долевого строительства и внедрение продаж только готового жилья фактически упраздняют саму схему спекулятивного заработка. "В результате изменений в 214-ФЗ риски инвестиций в покупку квартир существенно снизятся, но то же коснется и доходности таких операций", - прогнозирует Андрей Косарев.

Апартаменты в последнее время приобрели широкую популярность и стали серьезным конкурентом традиционному жилью как объект инвестиций. Востребованность формата во многом также объясняется низким порогом входа - примерно от 3-4 млн рублей.

В этом сегменте также возможно извлечение прибыли как от сдачи в аренду (причем, на существенно более высоком "технологическом" уровне: профессиональные управляющие компании, привлекаемые девелоперами апарт-проектов, предлагают покупателям юнитов различные программы доходности, в том числе на уровне 12-15% годовых), так и от перепродажи.

Аналитики проекта апарт-отеля VALO прогнозируют рост цен на юниты на 8-10% за второе полугодие 2018 года. "Особенно активно граждане начинают инвестировать в апартаменты из-за снижения ставок по вкладам в банках и в связи с нестабильностью на валютном рынке", - отмечает руководитель отдела продаж ООО "Лемминкяйнен Строй" Марина Сторожева.

"Стоит отметить, что уровень доходности в сегменте апартаментов на деле может оказаться ниже заявленного в рекламе, так как зачастую не учитываются расходы будущего собственника на отделку, меблировку и технику, налоги, а также трехлетний в среднем период ожидания (без получения соответствующего дохода) на этапе строительства объекта. Действительная прибыль в сегменте составляет порядка 8% годовых для построенных объектов, что на сегодня сопоставимо с доходностью облигаций", - считает Андрей Косарев. Николай Пашков оценивает доходность большинства сервисных апартаментов в среднем в 10-13%.

К недостаткам формата следует отнести также неурегулированость правовой базы. Разноформатность объектов, называемых апартаментами (сервисные апарт-проекты и "псевдожилье") приводит к тому, что законодатели выдвигают противоположно направленные инициативы: с одной стороны - присваивания апарт-отелям "звезд", как гостиницам, а с другой - приравнивания их по многим параметрам к жилью.

Помещения для street retail пользуются достаточно высокой популярностью у частных инвесторов, но порог входа на этот рынок еще выше. По данным экспертов, он составляет 8-15 млн рублей.

Доходность объектов эксперты оценивают очень по-разному. При этом они единодушно отмечают решающую роль в этом вопросе локации объекта (в наиболее удачных доходность может достигать 15%, в наименее - не более 5%). "В street retail вложения наиболее выгодны, хотя объем инвестиций также значительно выше, чем в квартиру. Ликвидные объекты дают 10% годовых со сроком окупаемости 9-11 лет. Сегмент интересен частным инвесторам также из-за своей универсальности - как правило, такие помещения подходят большому числу арендаторов и не предполагают особых ограничений", - отмечает Ольга Смирнова.

"В сегменте street retail частному инвестору с небольшим капиталом, как правило, доступны в основном встроенные торговые помещения в новых районах города. У предложений на главных торговых магистралях порог входа существенно выше, да и в предложение они поступают редко. Доходность помещений в новых районах составляет в среднем 9-11%", - говорит Николай Пашков.

При этом эксперт считает, что в среднем помещения для street retail обеспечивают доходность выше, чем жилье. "Среди плюсов - низкие риски ликвидности (речь о помещениях в качественных локациях с высоким пешеходным трафиком), поскольку даже при падении рынка одни арендаторы просто сменяются другими. Кроме того, арендаторы - это юрлица, часто сетевые структуры, с которыми можно выстраивать формализованные прогнозируемые отношения", - добавляет он.


Клиенты в статье

Марина Сторожева
Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»