Деловой Петербург 27.11.2018

Курс на экономию

Курс на экономию

Автор: Елекоева Татьяна

На фоне резкого увеличения турпотока в Петербурге гостиничный рынок ожидает дальнейшее развитие.

Согласно прогнозам, которые давали эксперты в начале года, к концу 2018 года поток российских и иностранных гостей должен был вырасти на 10% и превысить 8 млн человек. Однако реальные результаты превысили все ожидания. По данным компании JLL, уже к октябрю только через аэропорт Пулково с начала года в город прибыло 14 млн туристов. Увеличить прогнозные значения в несколько раз позволили приехавшие на ЧМ- 2018 российские и зарубежные футбольные болельщики, которые и составили основную массу туристов.

Однако, по мнению экспертов, гостиничный бизнес от рекордного наплыва гостей, спровоцированного чемпионатом мира по футболу, скорее пострадал, чем выиграл. "В отличие от московского рынка, в количественном выражении общие показатели отельного рынка Петербурга за первое полугодие текущего года, которое включает период проведения чемпионата мира по футболу, не продемонстрировали существенного роста", - говорит управляющий партнер Urban hotels Анна Панова. Более того, вопреки ожиданиям, загрузка брендовых отелей за два первых летних месяца в среднем упала с 84% до 69%, а по итогам первого полугодия составила всего 56%.

"Спрос болельщиков был точечным, поэтому пик загрузки в петербургских отелях приходился только на дни проведения футбольных матчей", - объясняет заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.

Эффект чемпионата

При этом из-за возросших тарифов на размещение в период проведения ЧМ, наплыва футбольных фанатов и связанного с этим ажиотажа обычные туристы, традиционно приезжающие в это время в Петербург, отказались от посещения города.

"От проведения чемпионата мира в Петербурге больше выиграли мини- отели, хостелы, частные апартаменты и другие бюджетные средства размещения", - говорит Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.

По данным ООО "Вало Сервис" (управляет апарт-комплексом VALO), в отличие от брендированных гостиниц, недорогие апартаменты и мини-отели этим летом неизменно показывали 100%-ную заполняемость.

"Мундиаль лишний раз показал, что в Петербурге остро ощущается дефицит самого востребованного сегмента - гостиниц 2-3 звезды и переизбыток 4- и 5-звездных гостиниц, в которых массовые туристы останавливаются крайне редко. Сегодня количество мест в 2-3-звездных отелях сравнимо с количеством мест в 4-звездных, хотя низкобюджетных гостиниц должно быть в разы больше", - говорит генеральный директор ООО "Вало Сервис" (управляет апарт-комплексом VALO) Константин Сторожев.

В этом году ситуация с малобюджетными отелями выправилась, но совсем незначительно. По данным Urban hotels, в общей сложности в 2018 году было введено в эксплуатацию восемь отелей с суммарным фондом 967 номеров. Однако в сегменте брендированных гостиниц в низком ценовом сегменте был запущен только один проект - первый в России гибридный отель немецкой сети Meininger, совмещающий хостел с классическим отелем.

Как рассказали эксперты, в зависимости от пожеланий и бюджета туристы Meininger Hotel St. Petersburg Nikolsky могут снять как койко-место на двухъярусной кровати, так и обычные двухместные номера. Еще несколько объектов в формате budget выведено под локальными брендами.

"Запуск подобных проектов является положительной тенденцией, поскольку на рынке ощущается нехватка именно в сегменте недорогого брендового размещения", - комментирует Анна Панова.

Инвестиции по сходной цене

К числу ключевых тенденций на отельном рынке эксперты относят также приток инвесторов. "Санкт-Петербург входит в число популярных мировых туристических направлений, поэтому гостиничный бизнес здесь находится в зоне внимания инвесторов, - объясняет ведущий брокер по реализации отельной недвижимости экспертного бюро и АН "МК-Элит" Алексей Ухватов. - Особенно сейчас, когда многие надеются на эффект ЧМ-2018: длительное повышение интереса к России и отложенный спрос со стороны неболельщиков".

В частности, по словам эксперта, в этом году участились запросы со стороны покупателей мини- отелей, подбирающих соответствующие помещения для приспособления под мини-гостиницы. "Также увеличилось количество сделок по приобретению готовых отелей. Самый активный спрос и самое широкое предложение находятся в диапазоне от 15 до 30 млн рублей", - говорит Алексей Ухватов.

Эксперт рассказал, что приобретение готового отеля можно отнести к числу основных вариантов, однако у этого способа инвестирования немало подводных камней. "Сложности могут возникнуть, если мини-отель размещен в жилом фонде. В 2016 году Госдумой был принят в первом чтении проект закона о запрете размещать хостелы в жилых домах без перевода помещений в статус нежилых. Позже были подготовлены поправки, которые позволили бы инвесторам размещать отели в жилом фонде, но только при получении согласия жителей парадной и дома. На данный момент ситуация с мини-отелями находится в подвешенном состоянии: предложенные корректировки все еще находятся на рассмотрении. Если закон о невозможности размещения гостиниц в жилом фонде все- таки будет принят, приведение гостиничного бизнеса к его нормам явно затянется до 2020-2022 годов", - считает Алексей Ухватов.

Доступная альтернатива

Высокая стоимость готовых отелей и длительный срок окупаемости (по подсчетам Алексея Ухватова, инвестиции в готовый мини-отель до 15 номеров в среднем возвращаются через 7-8 лет) заставили инвесторов обратить внимание на сегмент апартаментов.

"Возросший интерес гостиничных операторов к апарт-отелям также можно отнести к одному из наиболее ярких трендов 2018 года, - считает Евгения Тучкова. - Например, в этом году петербургский отельер Nevsky Hotels Group взял в управление 19 юнитов в апарт-отелях SALUT! и заявил о дальнейшем расширении апартаментного фонда. С учетом того, что порог входа на рынок апартаментов небольшой в сравнении с инвестициями, например, в покупку помещений мини-отелей, не исключено, что другие операторы будут расширять присутствие на гостиничном рынке посредством покупки апартаментов", - говорит Евгения Тучкова.

Константин Сторожев добавляет, что на протяжении последнего года в Петербурге наблюдается активный рост интереса к формату апарт- отелей и со стороны частных инвесторов. По его подсчетам, количество апартаментов, проданных только в первой половине этого года, составило 1855 номеров, что в 2,4 раза больше, нежели аналогичный показатель прошлого года. Из них 67% пришлось на сделки купли-продажи в сервисных апарт-отелях с полной гостиничной инфраструктурой.

"В ситуации практически полного отсутствия недорогих и качественных двух- и трехзвездочных отелей апарт-отели становятся альтернативой бюджетным гостиницам. Инвесторы понимают, что благодаря демократичным ценам хороший апарт- комплекс может быть забит гостями не только в высокий сезон, но и в течение всего года", - говорит Константин Сторожев.

По данным "Вало Сервис", стоимость аренды апартаментов в среднем составляет 3 тыс. рублей за сутки, в то время как за размещение в высоком сегменте клиентам приходится платить около 12 тыс. рублей в сутки.

25 тыс. номеров - общий объем номерного фонда в 372 отелях категории 3-5 звезд, работающих в Петербурге.


Клиенты в статье

Константин Сторожев
Генеральный директор ООО "Вало-Сервис"