Деловой Петербург 15.07.2019

Реакция эскроу рост без скачков

Реакция эскроу рост без скачков

Авторы: Бурковская Наталья, Никифоров Павел

СТРОЙКА. Минстрой своим приказом поднял на 4% норматив стоимости квадратного метра жилья на второе полугодие в России. Цена на социальное жилье подросла сразу в 52 субъектах РФ, а снизилась лишь в двух дальневосточных регионах. В Петербурге и Ленобласти государственные расценки увеличились на 5 тыс. И хотя сам по себе норматив слабо отражает рыночную реальность, этот шаг сигнализирует - Минстрой ожидает резкого роста цен.

Официальный норматив стоимости квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается федеральным министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства каждый квартал. Показатель среднерыночной стоимости используется главным образом для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. То есть для расчета размеров социальных выплат для приобретения жилья на льготных условиях. "Фактически данный норматив не отражает рыночных реалий. Как правило, он существенно ниже рыночного и означает лишь цену, по которой город выкупает квартиры для социальных нужд. А значит, его увеличение лишь отражает индексацию властями стоимости выкупа квартир для города", - уверена Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК "ФСК Северо-Запад".

При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, министерские значения цен роли не играют. Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья, и для тех, кто участвует в официальных жилищных программах (например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию, как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.

Нормативы также принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. С начала года комитет имущественных отношений (КИО) потратил почти 3 млрд рублей на приобретение 650 квартир. Контракты на 805,7 млн рублей получила "Группа ЛСР", оставшуюся сумму (более 2,1 млрд) освоит "Дальпитерстрой". Стоимость 1 м2 составляла 73 074 рубля.

Рост нормативов демонстрирует ожидание федеральных властей - "цены на жилье будут только расти". И эти ожидания уже подтверждаются реальными цифрами. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", с начала 2019 года в Петербурге средние цены на "масс-маркет" выросли на 4,3% и составили 109 тыс. рублей за 1 м2. В пригородах цена поднялась на 5%, до 73,6 тыс. рублей. По оценкам "СПб Реновации", рост цен на первичном рынке города за 6 месяцев составил 5%. За год (с июня 2018-го по июнь 2019- го) цена увеличилась на 10%.

Отклик на поправки

Большинство опрошенных экспертов связывают это с переходом на работу по новым правилам.

Несмотря на то что новые требования работы через эскроу-счета коснулись далеко не всех (подавляющее большинство проектов финансируются по старым правилам), застройщики констатируют рост цен на квартиры в новостройках. "Он продолжался на протяжении всего первого полугодия. Вероятно, норматив стоимости был повышен по совокупности факторов, включая в том числе и рост затрат застройщиков в связи с переходом на эскроу-счета", - объясняет Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Повышение цены квадратного метра было вызвано увеличением спроса на первичном рынке недвижимости, толчком к которому послужила информация об изменениях в 214-м законе. "Количество открытых эскроу-счетов еще недостаточно для того, чтобы серьезно влиять на среднюю стоимость, но до конца года проектное финансирование начнет внедрятся шире", - добавляет директор по продажам ГК "ПСК" Сергей Мохнарь. "Влияние 214-ФЗ пока незаметно по сравнению с инфляцией. Оно проявится через 2-3 года, когда большинство девелоперов будут продавать квартиры по эскроу-счетам. И уже сегодня можно сказать, что это приведет к росту цен - на 10- 15% в среднем, а не на 3-4%, как прогнозировалось", - полагает исполнительный директор АО "Ойкумена" Роман Мирошников. Пока рост цен на жилье - это в чистом виде экономический показатель, и сейчас он в меньшей степени связан с изменениями в законодательстве, так как большинство застройщиков продают квартиры по договору долевого строительства.

Строить стало дороже

Ряд экспертов связывают рост цен на жилье исключительно с увеличением себестоимости строительства на протяжении 4 лет. "Всегда удивляло, почему этот рост не учитывался при установке норматива стоимости. В этом году, да, затраты строителей повысятся, учитывая еще и банковские проценты, однако что легло в основу прироста норматива стоимости - сказать сложно. В любом случае данная стоимость достаточно низка. Особенно если мы говорим об указанной для Ленинградской области. Уложиться в 46 тыс. рублей, притом что строители возводят детские сады, школы, дороги, инфраструктуру, а также прокладывают десятки километров инженерных сетей для подключения жилого проекта к ресурсам, выглядит фантастически", - уверена Ольга Ульянова, директор по маркетингу и рекламе ГК "Полис Групп". С ней согласна Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1": "Помимо экономических факторов, таких как увеличение стоимости материалов, транспортных расходов и услуг подрядных организаций, удорожание было вызвано и предстоящей отменой долевого строительства. В дальнейшем цены будут только расти. Вступление в силу с 1 июля поправок к закону непременно скажется на стоимости недвижимости". "Стоимость квадратного метра почти не росла в последние 2 года при достаточно ощутимом росте себестоимости строительства. Этот дисбаланс должен был своевременно уравновеситься", - добавляет Вера Сережи на, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

"Рост цен на недвижимость в принципе нормальное явление. Не могу согласиться, что его темпы слишком высоки. Если взять среднее по рынку Петербурга, то, по нашим данным, с начала года фактический рост составил порядка 3 тыс. рублей за квадратный метр. Это не является ужасающей динамикой. Более того, в апреле наблюдался даже небольшой откат в средней цене. Однако средняя на то и средняя, что отражает лишь приблизительное состояние рынка. В отдельных проектах стоимость метра действительно поднималась куда более значительно", - рассказывает Сергей Мохнарь.

Прогноз погоды

Все участники рынка согласны с одним: рост цен неизбежен, но стоимость квадратного метра будет корректироваться постепенно. "Объем предложений на рынке жилья по- прежнему остается на высоком уровне, значительная часть объектов будет достраиваться по старым правилам еще около полутора лет. Кроме того, не ожидается заметного роста доходов населения, а ипотека под 8% (не считая программ для семей с детьми) по-прежнему недоступна. Совокупность этих факторов может ограничить планы застройщиков по резкому повышению цен", - предположил Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

"До конца года в целом по рынку цена на квартиры будет расти, однако реальных перспектив для глобального повышения нет. При условии радикального увеличения цены и нынешней ставке по ипотеке продажи могут существенно замедлиться, в чем рынок, конечно, не заинтересован", - думает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела". "Переходный период, когда часть объектов будут продаваться еще без эскроу- счетов, сгладит темпы роста цен и позволит избежать резкого скачка. Мы ожидаем, что в течение ближайших 2 лет цена квадратного метра вырастет на 15%. Основным драйвером спроса должна стать ипотека, все покупатели ждут снижения ставок", - соглашается Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ.

76 тыс. рублей составит в Петербурге норматив стоимости 1 м2 жилья на второе полугодие 2019 года

КОММЕНТАРИИ

ОКСАНА КРАВЦОВА, генеральный директор ГК "Еврострой"

Переход на банковское кредитование повысит себестоимость и среднюю цену жилья. Но скачкообразного роста цен в ближайшее время не будет. Во-первых, в портфелях застройщиков еще много объектов, реализуемых без эскроу-счетов. Во-вторых, есть фактор платежеспособного спроса - покупатели пока финансово не готовы к серьезному повышению цен. Застройщикам необходимо сохранить темпы продаж на приемлемом уровне, ведь даже эскроу-счета должны пополняться с самого начала стройки, чтобы банки снизили ставку для застройщика. Мы уже сейчас наблюдаем в целом по рынку, что спрос не растет, а часть застройщиков проводит специальные акции, скидки. Спрос, конечно, оживится, когда ставка по ипотеке начнет снижаться, что приведет к новому витку роста цен. Мы полагаем, что средняя цена 1 м2 в течение 2019-2020 годов вырастет на 10-12%, максимум на 15%.

ОЛЬГА ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость"

Вероятнее всего, корректировка вызвана большим разрывом между реальной стоимостью жилья на первичном рынке и оценкой Минстроя при формировании бюджета на госзакупку квартир для социальных программ. Планомерное повышение норматива стоимости квадратного метра позволит приблизиться к реальной оценке среднего показателя цены на рынке недвижимости. С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, мы ожидаем дальнейший рост цен во втором полугодии. Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков и в том числе от объема предложения и вывода на рынок новых объектов.

Клиент:

Mirland Development


Клиенты в статье

Елена Валуева
Директор по маркетингу Mirland Development