Недвижимость и строительство Петербурга 01.09.2019

Апартаменты наступают, квартиры сдаются

На длинной дистанции квартиры как объект для инвестиций бесспорно проигрывают сервисным апарт-отелям, заточенным специально под извлечение дохода. Однако есть нюансы: иногда все же выгоднее вложиться именно в квартиру. Но, конечно, не в любую - надо тщательно выбирать.

А партаменты с их гарантированным пассивным доходом олицетворяют давнюю мечту многих россиян (да и не только их): ровным счетом ничего не делать, но регулярно получать деньги на банковскую карту. Есть еще, конечно, депозиты, но на них много не заработаешь. К тому же настораживает регулярное лишение небольших банков лицензии, а ведь именно у них ставки самые высокие (до 7-7,5% годовых). В крупных же и 6% за год получить за счастье.

Без особого риска

Покупка апартаментов - мероприятие куда более выгодное. Конечно, верить некоторым застройщикам, сулящим возврат вложенных средств за 4-5 лет, явно не стоит - это не более чем рекламный трюк. Для получения 22-22% годовых необходима постоянная загрузка апарт-отеля на уровне, близком к 100%, и круглогодичными ставками аренды, как в высокий сезон. На практике это почти недостижимо.

Но если смотреть на вещи трезво, то и здесь можно увидеть, что доход от сдачи в аренду апартаментов все же принесет больше дохода, чем депозит.

Здесь, понятно, многое зависит от программы доходности, которую выберет клиент, а их застройщики апарт-отелей придумали множество: можно получать фиксированный доход круглый год вне зависимости от того, сдан номер или нет (но получите относительно немного), можно рискнуть и зарабатывать только тогда, когда в юните кто-то живет. Если локация удачная, а УК - высокопрофессиональная, то на этом получится порядочно выиграть. Впрочем, во время простоя номера можно даже немного уйти в минус - ведь надо оплачивать ЖКУ, а они в апартаментах выше, чем в квартирах. Кроме того, сдавать номер можно в долгосрочную аренду или в краткосрочную - от этого тоже зависит стабильность и величина ежемесячных выплат.

Отметим, что инвестировать в этот бизнес необязательно миллионы. Некоторые девелоперы предлагают программы коллективного инвестирования, то есть фактически вы покупаете не весь юнит, а лишь его часть. Входной билет - от 300 000 тыс. руб.

Наконец, отметим, что покупка апартаментов - низкорисковый бизнес. Правда, сроки сдачи, бывает, срывают и здесь, зато нет никаких толп обманутых дольщиков. Замороженная стройка зафиксирована всего одна - это отель Vertical на Мужества, да и то произошло это не из-за банкротства девелопера, а по причине недовольства местных жителей, потребовавших через суд строительство остановить. Что в итоге у них и получилось. Видимо, у этой истории еще будет продолжение.

И, кстати, с 1 июля нынешнего года апартаменты продаются по тем же правилам, что и квартиры: посредством эскроу-счетов или, если достигнута 30-процентная строительная готовность и продано более 10% площадей, без них, но с обязательным отчислением 1,2% стоимости ДДУ в Фонд защиты дольщиков. Продавать апартаменты теперь можно только по договорам долевого участия. Правда, в августе случилась заминка из-за проблем с регистрацией. Надеемся, что пауза не затянется.

А если все же квартира?

Итак, в целом апартаменты окупаются быстрее: при более высоких арендных ставках они стоят дешевле. Но бывают ли случаи, когда вложиться все же стоит в квартиру? Безусловно, бывают.

Например, нюанс первый: довольно распространена практика покупки жилья для детей. Пока они растут, квартира сдается в аренду, а по достижении определенного возраста повзрослевшие отпрыски переезжают в свою квартиру. Если купить ее сразу после их рождения, то к этому времени можно и отбить все затраты.

Если ваша цель именно такова, то вряд ли в этом случае следует рассматривать инвестицию в апарт-отель - все же для постоянного проживания даже не самых капризных 20-летних студентов он не очень подходит. К тому же, как правило, квартиру для детей родители покупают поблизости от своего жилья. А апартаментов в нужном районе может и не найтись - их пока гораздо меньше, чем "классических" новостроек (на апартаменты приходится примерно 8% первичного рынка).

Конечно, окупается такая квартира медленно. В среднем по городу она принесет около 7,5% годовых, но если отбросить популярный у туристов центр (там купить жилье по карману очень немногим, к тому же наблюдается дефицит малогабаритных вариантов), то останется максимум 5-6% в год. И это еще без учета амортизации.

По-настоящему конкурентоспособны только: а) новостройки или новая "вторичка" и б) дома в пешей доступности от метро. Оба эти фактора вместе встречаются не так уж часто, но тут ничего не поделаешь. Старая советская "панель" с годами только дешевеет, так что об инвестиционной составляющей здесь и говорить не стоит. А рынок аренды перегрет: предложение больше спроса, и потому на варианты вдали от метро приходится делать большой дисконт.

Кстати, типичный пример такого перегрева рынка - Мурино. Метро здесь вроде бы есть, но и конкуренция огромная - за счет множества инвестиционных квартир, купленных в 2012-2014 гг. А вот Кудрово, пожалуй, можно рассмотреть. Метро здесь к 2025 году, возможно, все-таки построят. Новостроек на стадии котлована, правда, уже нет, но еще один крупный проект (судя по всему, последний) здесь в ближайшие годы реализуют. Большим спросом в последний год пользуется и Приморский район - благодаря "Лахта-центру" и метро "Беговая". Но и здесь уже почти ничего не строят, а цены постоянно растут.

Нюанс второй: застройщикам апартаментов совсем невыгодно, чтобы вы занимались поиском арендаторов самостоятельно. А потому они, скорее всего, такой возможности вам и не дадут: либо договор с УК обяжут заключать еще на стадии заключения ДДУ, либо пропишут такие условия, когда делать это самому будет не слишком рентабельно. Да и вообще: какой же это тогда пассивный доход?! Настоящие рантье так не делают!

В случае с квартирой свобода действий шире. Ее можно сдавать на короткие сроки с помощью сервисов AirBNB, Booking.com и многих других - и зарабатывать больше, чем на апартаментах. Но - опять-таки - конкурентоспособно только жилье не на городских окраинах и рядом с метро. И, разумеется, придется побегать: гостей же надо встретить, за ними прибраться, постирать, а саму квартиру при таком раскладе придется часто ремонтировать, ведь износ будет очень высок. По сути, это такая дополнительная работа, которая будет отнимать довольно много времени.

Есть и еще одна причина, по которой квартира может иметь преимущество перед апартаментами, - налоги. Не секрет, что арендодатели платят их очень неохотно, и в основном этот рынок находится в тени. Тогда как с апартаментами - наоборот: все на виду и платить явно придется.

Еще одна деталь: при покупке инвестиционной квартиры можно не тратиться на чистовую отделку. Если есть такая возможность, лучше взять предчистовую, а затем довершить ремонт по самому бюджетному варианту. Как правило, арендаторы, особенно приехавшие ненадолго, на качество отделки смотрят в последнюю очередь.

Мнение эксперта

Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO

- Например, клиент приобретает студию-апартамент в третьем корпусе комплекса апарт-отелей VALO за 3 586 152 рубля - это цена за юнит с полным пакетом оснащения и меблировки. Возьмем при этом небольшую заполняемость (49% в несезон) и предположим, что юнит идет под краткосрочную аренду. Чистый годовой доход составит 324 476 рублей. Это сумма уже за вычетом "коммуналки", услуг управляющей компании, всех платежей и комиссий. Итого в месяц получится порядка 27 000 рублей, или 9% годовых. Соответственно, если заполняемость будет выше (а к 2023 году мы планируем выйти на заполняемость от 60%), увеличится и доходность. В 2027 году при заполняемости 61,9% ежемесячная доходность составит уже 51 197 рублей (17% в год от суммы инвестиций). Годовая доходность инвестиций с учетом срока строительства составит 10,8% годовых.

https://nsp.ru/news/22631-apartamenty-nastupayut-kvartiry-ne-sdayutsya


Клиенты в статье

Марина Сторожева
Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»