Novostroy.su 26.08.2019

Коварные апартаменты

КОВАРНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ

Автор: Синочкин Дмитрий

Чем больше проблем в строительстве жилья, тем привлекательнее для покупателя выглядят апартаменты.

В самом деле: долевка постепенно отменяется; переход на эскроу неизбежно приведет к повышению цен; что будут делать те застройщики, кому не удастся договориться с банками -

вообще непонятно. А есть еще инициативы Минстроя по созданию "комфортной среды", по ограничению этажности - и это тоже ляжет на себестоимость, тоже толкнет цены вверх.

Собственно, это уже и происходит: по расчетам столичных аналитиков, в Москве проекты с "традиционными" ДДУ дешевле таких же, но с эскроу-счетами, примерно на 16%. В реформе, конечно, есть и плюсы. Например, федеральные власти стали чаще "заливать деньгами" проблемные объекты и охотнее раскошеливаются на социалку. Но спрос тормозит. Потому что денег у граждан больше не становится. В таких условиях приобретение апартов многие рассматривают как весьма привлекательную альтернативу классическому жилью.

Здесь есть еще один важный фактор: многие отметили снижение ставок по ипотеке (процесс начался в конце весны), но реже говорят о параллельном снижении ставок по депозитам. Хранить деньги в банках стало совсем не интересно: доходность, в лучшем случае, на уровне инфляции. (По валютным вкладам и вовсе грозят установить отрицательные ставки). А девелоперы, работающие с апартами, наперебой предлагают доходные программы: от 11% и аж до 17-20%. Та часть граждан, у которой есть какие-никакие накопления, всерьез задумывается.

А тут еще в октябре начнет работать "закон Хованской", и под запрет попадут хостелы в жилых домах... Опять же: владельцы апартаментов - в плюсе.

Однако в этом сегменте есть свои риски, далеко не всегда очевидные. Например, вполне вероятное перенасыщение рынка (перепроизводство товара), За первое полугодие, по данным аналитиков Knight Frank SPb, рынок апартаментов в целом вырос на 40% в штуках и на 21% - по площади. Сейчас в этом сегменте насчитывается 35 проектов, 22 000 номеров, 813 000 кв.м. В продажу выставлены 11 700 "юнитов". На секундочку - это уже больше, чем в Москве (9700 апартов в продаже). Предложение за год увеличилось на 113%! И петербургские аналитики предрекают, что до конца года в продажу выйдут еще 8 апарт-отелей (около 6000 номеров, 393 000 кв.м).

Владимир Федоров, зам гендиректора ООО "Союз Инвест Девелопмент", подсчитал: чтобы заполнить номерной фонд всех строящихся сегодня апарт-отелей краткосрочными арендаторами, понадобится привлечь половину всех приезжающих в Петербург туристов - четыре миллиона из восьми.

Проще говоря: на все апартаменты не хватит туристов. Конкуренция за клиента будет обостряться. А долгосрочная аренда - совсем другая история: хлопот поменьше, но и доход пожиже.

Риски, связанные с перепроизводством, пока оцениваются участниками рынка как гипотетические.

Несмотря на действительно немалый объем предложения на петербургском рынке апартаментов, затоваривания здесь не произойдет еще долго, как минимум, в течение 5-7 лет, - комментирует Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис" (УК комплекса апарт-отелей VALO). - Кроме того, в нашем городе по-прежнему наблюдается нехватка гостиничных объектов уровня 2-3 "звезды", и предстоящий запрет хостелов только усугубит эту ситуацию...

То есть возникает два вида конкуренции. Растущий поток туристов предъявляет запрос на недорогое и приличное размещение. Растущий сегмент апартов конкурирует за клиентов с гостиницами и между собой. Вопрос: где конкуренция растет быстрее.

Второй пакет возможных проблем связан с юридическими особенностями сдачи апартаментов в аренду. Там, где девелопер или управляющая компания заранее озаботились прохождением сертификации и получением гостиничных "звезд" - там таких сложностей нет. Но вот, например, в апартаментах компании Seven Suns development ("Я - романтик" на намыве, "Светлый мир внутри" в Сестрорецке получением "звезд" никто не озаботился. Пресс-службы застройщика ответила скупо: "Получать "звезды" пока не планируем. Собственная УК имеет сервис по сдаче апартаментов по одной из трех доходных программ..." На все попытки уточнить: а ЧТО все же будут сдавать в аренду собственники или УК, нам посоветовали посмотреть на сайте. Но и там ничего не найти, кроме магических слов: "апартаменты" и "доход".

Первая же попытка сдавать апарты от имени собственника, не имея сертификата, соберет весьма богатый букет статей. Во-первых, незаконная реклама. (Жилье на AirBnB выставлять можно, нежилые помещения - только если это гостиница). Во-вторых, оказание услуг не соответствующих требованиям закона. (Ну, как продажа алкоголя без лицензии). В-третьих - незаконное предпринимательство со всеми вытекающими последствиями, от "оборотных" штрафов до уголовного преследования. Подчеркнем еще раз: сдавать в аренду под проживание можно или жилье, или гостиничный номер. Других вариантов нет... Обозвать несертифицированные апартаменты "нежилым помещением свободного назначения" теоретически можно, но - до первой проверки Ропотребнадзора или ФНС.

Есть еще один тревожный фактор. Похоже, продавцам апартаментов "рикошетом" прилетит от реформы долевого строительства. После 1 июля регулятор оставил для долевки всего два

варианта: либо продавать через эскроу-счета, либо с обязательными отчислениям в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от каждого договора). До сих пор строители апартаментов считали, что это их не касается. Но ошиблись. Уже есть случаи, когда Росреестр отказывается регистрировать договор долевого участия, если нет справки от Фонда. (В строительстве многоквартирных домов девелоперы с этим уже смирились и процесс отладили, в возведении апартаментов - пока нет). Застройщики полагали, что требование отчислений их не касается. Хотя бы потому, что никто и нигде не достраивает проблемные апартамент-комплексы за счет бюджета. И в случае банкротства застройщика дольщики апартаментов не могут претендовать на недвижимость - только на возврат вложенных денег, в общей очереди кредиторов... Похоже, застройщики просчитались. Проблема не то чтобы нерешаемая. Но на установление отношений с Фондом, на отлаживание платежей понадобится время. Значит - перерыв в продажах. И цены придется поднимать, хотя бы на указанный выше процент.

Общие законы бизнеса, связанного с недвижимостью, остаются неизменными. Неурегулированность отношений, туманность правил в каком-либо сегменте (будь это реконструкция под мансарду, строительство многоквартирных домов на участках ИЖС или апартаменты) поначалу действительно может приносить высокий доход. Но постепенное "завинчивание гаек" сокращает доходность и увеличивает риски.


Клиенты в статье

Константин Сторожев
Генеральный директор ООО "Вало-Сервис"