Строительный еженедельник 07.10.2019

Вопросы цессии

Вопросы цессии

Автор: Карпова Ирина

Предсказанный дефицит из-за продажи квартир от застройщиков по договорам цессии не случился - скупка лотов в своих же проектах глобально не повлияла на рынок. Доля квартир, реализуемых по переуступке, остается небольшой, зато объем зарегистрированных в Санкт-Петербурге сделок по покупке квартир в новостройках существенно вырос.

выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. В самом районе Каменки - такие гипермаркеты, как "Лента" и "Леруа Мерлен". Социальная инфраструктура активно возводится застройщиками параллельно с жильем", - отмечает эксперт.

Активная застройка Сочетание позитивных факторов вызывает большей интерес к локации как у застройщиков, так и у покупателей. "Сейчас в стадии строительства в Каменке около 1,5 млн кв. м (проекты как эконом-, так и комфорт-класса). Причем потенциальных участков под жилищное строительство здесь еще много. В ближайшие три года здесь может быть построено около 1 млн кв. м жилья", - говорит Вера Сережина.

По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", на 1 октября 2019 года в реализации на территории Каменки находится 12 жилых комплексов (без учета очередей), все они относятся к сегменту "масс-маркет". Строительство ведут Setl Group, "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад", "Полис Групп", холдинг RBI и другие девелоперы.

"Объем предложения на начало второго полугодия оценивался в 367,4 тыс. кв. м (9,4 тыс. квартир). Это составляет 10% от общего размера предложения по городу и 7,9% от объема предложения по Петербургской агломерации. Относительно конца 2018 года объем предложения увеличился на 20%. По результатам первого полугодия 2019 года, в локации Каменка было реализовано 208,2 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир). Это составляет 12,2% от спроса по городу, 9,6% от общего объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом продаж за первое полугодие 2018 года показатель значительно вырос - на 19%. В целом за прошлый год в локации было реализовано 445,9 тыс. кв. м (12,1 тыс. квартир)", - рассказывает руководитель КЦ "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева.

По словам Веры Сережиной, разброс цен в проектах, реализуемых в локации, довольно велик - от 90 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. "Проекты очень разные как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности", - уточняет она.

По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", средняя цена предложения в локации на 1 октября 2019 года составила 107,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 2,5% ниже среднего ценника по Петербургу в сегменте "масс-маркет". С начала года цены в локации выросли в среднем на 5,9%. "Перспективы жилищного строительства в Каменке в основном связаны с выходом в продажу новых очередей уже стартовавших проектов - ЖК "Чистое небо" (Setl Group), ЖК Ultra City ("Северный город") и других", - отмечает Ольга Трошева.

По ее словам, локация осваивается высокими темпами. "К ее рыночным плюсам можно отнести большой выбор квартир от ведущих застройщиков, регулярное пополнение ассортимента квартир", - говорит эксперт. "Каменка стала новым модным кварталом, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена.

Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус", - резюмирует Ольга Ульянова.

Напомним, в силу очередных поправок в законодательство о долевом строительстве с 1 июля 2019 года по старым правилам могут продаваться только объекты, подпадающие под критерии, установленные Минстроем РФ. А именно (в базовом варианте) степень готовности должна быть не ниже 30%, а проданных по долевой схеме квартир - не менее 10%.

Чтобы выполнить второе условие, некоторые застройщики еще весной стали покупать квартиры в собственных объектах, продавая их затем гражданам по договорам переуступки прав (цессии). Информацию о такой схеме реализации жилья распространили, в частности, ГК Active и АРИН.

"Государство установило крайне короткие сроки для перехода рынка недвижимости на новые правила игры, и застройщикам приходится приспосабливаться к текущим обстоятельствам", - считает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

Сколько именно квартир приобретали у себя застройщики, не ясно - тем более, что говорить на эту тему они отказываются. Мало того: утверждают, что по такой схеме даже не думали работать. Регистрационные последствия Пока очевидно, что оформление квартир в строящихся домах на девелоперские компании нарастило объем официальных сделок по регистрации прав. Так, в первом полугодии 2019 года, по данным Росреестра, в Петербурге зарегистрировано 57 175 договоров долевого участия - на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).

"Доля договоров цессии сегодня зависит от проекта и пожеланий девелопера. Некоторые и в самом деле выкупили часть квартир и оформили их на себя. А сейчас сразу выставили весь этот выкупленный объем квартир на продажу. Некоторые наоборот - все эти квартиры держат в резерве. По крайней мере, данный критерий пока никак не сказывается на общей рыночной ситуации", - считает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет" Роман Строилов.

По данным Комитета по строительству, сейчас в Петербурге 189 застройщиков возводят жилье, получив 431 разрешение на строительство. Всего строятся 633 многоквартирных дома совокупной площадью 29,1 млн кв. м. "Заявки не признание объектов соответствующими критериям Минстроя можно было подавать до 1 октября. Большое количество документов, а именно 21 пакет, было подано компаниями буквально в последние дни, и по ним заключения мы выдадим в течение ближайших 15 дней", - сообщил замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.

Ценовые последствия Причины, по которым сами дольщики продают квартиры по договорам цессии, очевидны. Либо это поводы, характерные для любых сделок (прибавление в семье, переезд в другой город, развод), либо квартира приобреталась с инвестиционными целями - и наступило время ее продать. Впрочем, как отмечает директор по продажам комплекса апартотелей VALO Марина Сторожева, в сегменте апартаментов продажи по договорам переуступки - не распространенная практика: покупатели недвижимости на этапе котлована для перепродажи после сдачи объекта чаще выбирают квартиры.

Ранее в большинстве случаев продавцом по переуступке выступали частные лица или субподрядные компании, получившие долю квартир в объекте по бартеру, в счет оплаты работ и поставок. Их задача - продать лот как можно быстрее. Эта причина заставляла продавцов демпинговать, и разница в цене на сделках по договорам цессии в этом случае могла достигать 10-25% относительно цены застройщика.

Если речь идет о продаже квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, продавцы, как правило, выжидали момент, когда у застройщика закончатся аналогичные варианты, и тогда выводили в продажу свои, но уже по более высокой цене.

Однако сегодня, как отмечает Роман Строилов, квартиры по переуступке обычно продаются без дисконта, на одном уровне цены с такими же квартирами, которые реализуются напрямую.

Доля немалая В период активного инвестирования граждан в жилье с покупкой лотов на стадии котлована и продажей, перед сдачей, доля квартир, реализованных по переуступке, росла, достигая 40% в общем объеме. Затем - когда темп роста снизился до уровня инфляции, - началось снижение объема таких сделок, поскольку для инвесторов такие приобретения становились невыгодными. Сегодня долю сделок по переуступке участники рынка подсчитать не могут.

"Точных данных о том, какова доля сделок переуступки, нет, а сколько квартир купил застройщик - нет тем более.

Хотя такой вид сделки считается законным, он, как говорят, "с душком", поэтому публиковать подобные данные никто не будет. Но, по моим ощущениям, выкупают довольно много", - говорит Евгений Богданов.

Нередко большой объем инвестиционных сделок мешает проекту и девелоперу, которому становится сложно продавать строящееся жилье. В том числе потому, что квартиры по переуступке засоряют листинги, а разница в ценах смущает потенциальных покупателей и формирует не слишком хорошую репутацию объекта. С этой точки зрения, большая доля квартир по договорам цессии не хороша для проекта и застройщика. Кроме того, большая доля квартир, продающихся по этой схеме, уже способна повлиять на рынок.

Однако Роман Строилов считает, что поводов для беспокойства нет: "Ничего особенного с квартирами по договорам цессии происходить не будет. Кто-то будет продавать сейчас, кто-то чуть позже".

мнениe Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости "м2маркет":

- В конкретном объекте могли купить от 5% до 20%, но в среднем 15-17%. Выкупленные квартиры, конечно, удастся продать, никаких проблем с этим нет. Особенно если учесть, что на рынке это сейчас не уникальная ситуация, у большинства застройщиков есть подобный объем в продаже.

справка В соответствии с 214-ФЗ, согласия застройщика на перепродажу квартиры по договору цессии не требуется. Исключение - когда квартира не оплачена полностью, т. е. дольщик остается должником застройщика. Например, при покупке квартиры в рассрочку. В этом случае - и того требуют Гражданский кодекс РФ и ст. 11 214-ФЗ - необходимо разрешение застройщика на переуступку прав. И договор цессии оформляется с обязательством погашения долга. Также условие согласовать сделку по переуступке с застройщиком может быть прописано в договоре долевого участия. В крайнем случае, в ДДУ может содержаться пункт о необходимости поставить застройщика в известность при совершении сделки по договору цессии. Если перепродажа квартиры происходит без одобрения застройщика, а согласование сделки с ним прописано в ДДУ, застройщик через суд всегда может признать сделку недействительной.


Клиенты в статье

Марина Сторожева
Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»