Недвижимость и строительство Петербурга 27.10.2019

Доходность складывается из мелочей

На рынке все больше апартаментов и все больше застройщиков, которые предлагают покупателям вкладывать деньги в такие объекты. Вложения в недвижимость - понятный и надежный инструмент, и доходность выше, чем по банковским депозитам. Однако среди множества вариантов непросто выбрать оптимальный. Как не ошибиться с объектом инвестирования?

Мы отобрали шесть самых популярных вопросов об апартаментах и попросили ответить на них Марину Сторожеву, директора по продажам комплекса апарт-отелей VALO

1. Правда ли, что апартаменты дешевле жилья?

На рынке действительно существуют проекты, которые называются "апартаменты" и стоят дешевле классических квартир. Однако кроме названия, ничего общего с настоящими апартаментами у них нет. Апартаменты не могут стоить дешевле жилья, потому что апарт-отель включает в себя гостиничную инфраструктуру, особые технологические зоны, специальное инженерное оснащение.

Например, в апарт-отеле должно быть просторное лобби, специальные помещения для персонала, ресторан, конференц-зал, прачечная и многое другое. В качественных апарт-отелях применяются инженерные системы, которых в жилых домах попросту нет. Например, центральное кондиционирование, система контроля доступа, бельепровод и др.

Инфраструктура апарт-отеля включает круглосуточную службу ресепшн, возможность доставки блюд из ресторана в номер. Иными словами, в апарт-отеле уровень комфорта зачастую даже выше, чем в хорошем отеле.

В дешевых "апартаментах" (они еще называются "псевдожилье") гостиничная составляющая не заложена: это обычный жилой дом, но застройщик вправе не соблюдать многие обязательные для жилья нормативы. Сдавать юнит в таких "апартаментах" можно, но при условии: собственнику придется пройти процедуру классификации помещения как гостиничного объекта. А привести его к требуемым стандартам зачастую просто невозможно.

Поэтому в среднем апартаменты дороже жилья. Сегодня средняя стоимость квадратного метра апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге варьируется от 71 000 до 159 000 рублей. Стоимость квартиры в том же сегменте - от 85 000 рублей в отдаленных КОТах до 110 000 рублей в более приятных локациях.

2. Почему в апартаментах нельзя прописаться, а налоги будут выше, чем за квартиру?

Апартаменты - коммерческая, а не жилая недвижимость. Фактически апарт-отель - это гостиница. В апартаментах можно оформить временную регистрацию, но постоянно прописаться - нельзя.

Налог на коммерческую недвижимость действительно немного выше, чем на жилую, но это не означает, что за апартамент обязательно придется платить больше, чем за квартиру. Согласно российскому законодательству, апартаменты относятся к так называемым прочим объектам налогообложения. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 0,1% от кадастровой стоимости.

Правда, в отдельных случаях налог может вырасти и до 1% от кадастровой стоимости. Такую ставку применяют, когда не менее 20% площади комплекса занимают офисные и торговые помещения, объекты общественного питания и так далее. Например, в комплексе апарт-отеля VALO, они занимают меньше 1/5 всего пространства. Поэтому апартаменты VALO будут облагаться налогом по ставке 0,1%. Для сравнения: налог на жилую недвижимость составляет от 0,1 до 0,3%.

3. Правда ли, что плата за коммунальные услуги в апартаментах выше, из чего складывается стоимость?

Стоимость услуг управляющей компании будет зависеть от того, берет УК на себя хлопоты по управлению апартаментом или нет. Что касается эксплуатации и обслуживания, стоимость услуг УК в апарт-отеле сравнима со стоимостью аналогичных услуг в жилом доме.

Конечно, при условии, что в жилом доме установлен такой же комплекс инженерного оборудования. Ведь в качественном апарт-отеле работают и система контроля доступа, и обширная система видеонаблюдения, и многие другие гостиничные технологии. Все это обеспечивает комфорт, но требует соответствующего обслуживания.

Если говорить о дополнительных расходах, то стоимость воды и электроэнергии в коммерческих помещениях отличается незначительно. Существуют и дополнительные услуги, такие как, например, клининг (уборка). Если аренда краткосрочная, стоимость услуг включена в тариф на проживание. При долгосрочном пребывании дополнительные услуги могут быть выбраны гостем по желанию. Оплачиваться они будут отдельно.

4. Зачем в комплексе апартаментов управляющая компания?

В настоящем апарт-отеле обязательно должна быть профессиональная управляющая компания. Это - залог получения инвесторами стабильной прибыли. Владельцы заключают с УК договор на управление юнитом. После этого УК берет на себя весь цикл взаимодействия с арендаторами: поиск, заселение, регистрацию, выселение, контроль за оплатой коммунальных платежей.

В случае необходимости - решение всех спорных ситуаций с гостем. Например, в апарт-комплексе VALO работает компания "Вало Сервис". Для контроля за ее работой разработана информационная система: можно отслеживать доходы и затраты в оперативном режиме через Личный кабинет собственника. "Вало Сервис" строит управление на основе мировых стандартов и современных гостиничных технологий в сотрудничестве с фирмой Hospitality Management, имеющей европейский опыт. Все сотрудники владеют иностранными языками, имеют профильное образование в гостиничной индустрии, умеют грамотно действовать в чрезвычайных ситуациях.

5. Что такое программы доходности, каким из них стоит верить?

Классические апарт-комплексы обслуживают профессиональные УК, имеющие опыт работы в индустрии гостеприимства.

В этом случае все заботы по заполнению юнита и получению арендной платы берет на себя УК. Часть заработанных средств идет на оплату коммунальных платежей, часть - на оплату услуг УК, а часть получает собственник. Сколько именно - зависит от того, какую программу доходности выбирает владелец номера. Например, долгосрочная аренда приносит меньший доход, но более стабильна, краткосрочная - прибыльнее, но зависит от туристического сезона.

В комплексе апарт-отелей VALO сегодня предлагаются две доходные программы: Classic - ориентированная на долгосрочную аренду, с доходностью от 29 000 рублей в месяц и Progressive - рассчитанная на то, что юнит будут сдавать в краткосрочную аренду, с доходностью от 39 000 рублей в месяц.

В целом показатели доходности в схожих сегментах в разных проектах сопоставимы. Если же в проекте заявлен небывало высокий процент доходности,

это повод не столько радоваться, сколько насторожиться.

6. Что значит купить юнит "под ключ"? Что входит в минимальный набор оборудования?

В настоящем апарт-отеле юнит "под ключ", помимо отделки и сантехники, включает в себя полностью оборудованную кухонную зону, спальное место, шкаф или гардеробную зону. Точный список оборудования зависит от того, на сколько "звезд" апарт-отель претендует. Например, в комплексе апарт-отелей VALO, который готовится пройти классификацию на категорию 3 "звезды", в стандартное оборудование юнита входят: мебель с антивандальными характеристиками, стеклокерамическая индукционная плита, посудомоечная машина, мультифункциональная СВЧ-печь, ЖК телевизор. В оборудование номера также включены специальные гостиничные атрибуты - сейф, дверь с магнитным замком, фен.

Часто инвесторы спрашивают нас: а почему мы не можем сами обставить юнит на свой вкус? Мы в таких случаях всегда отвечаем: конечно, можете. Но по гостиничным стандартам все, что находится в юните, должно соответствовать строгим требованиям. Вещи должны быть безопасными, износостойкими, с повышенными противопожарными характеристиками. Даже постельное белье и шторы в отеле должны соответствовать строго определенным параметрам!

Если инвестор сам оборудует юнит, все хлопоты по прохождению процедуры классификации своего апартамента он также берет на себя. И, скорее всего, УК просто не сможет взять такой номер в управление - он не будет соответствовать стандартам остального отеля.

Покупая юнит "под ключ", инвестор получает полностью готовый под сдачу гостиничный номер. Это очень важно, ведь от оборудования зависит в том числе "звездность" объекта размещения, а значит, и цена аренды и в итоге - доходность.

Фактически, приобретая апартамент, инвестор приобретает не только помещение, но и долю в гостиничном бизнесе. А в качественной гостинице важна каждая мелочь! Точнее, в этом бизнесе мелочей нет...

https://nsp.ru/news/23297-dohodnost-skladyvaetsya-iz-melochei


Клиенты в статье

Марина Сторожева
Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»