Недвижимость и строительство Петербурга 22.12.2019

Расклад на будущее

Расклад на будущее

Автор: Иванов Евгения

XII ежегодная конференция профессионалов рынка недвижимости, которая прошла под лозунгом "Будущее уже здесь", наглядно показала: условия работы в отрасли вынуждают профи не просто быстро адаптироваться к происходящим изменениям, но и просчитывать ситуацию на много шагов вперед. Ведь только глядя в будущее, можно понять, что нужно делать уже сейчас...

Михаил Москвин:

- Приветствую вас от лица губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко. За последние несколько лет серьезные изменения произошли на строительном рынке, в том числе на рынке строительных СМИ. Остаются самые сильные, самые конкурентоспособные. И очень приятно сегодня видеть тех, кто в этих жестких условиях остается, работает и сохраняет чувство юмора.

Для Ленобласти в нацпроекте установлена очень высокая планка по объемам ввода. К 2024-му мы должны приблизиться к показателю почти 4 млн кв.м жилья. В этом году запланировано 2,6 млн кв.м, на 1 ноября было 2,1 млн, из них более 700 000 кв.м - ИЖС. Мы подписали соглашение с Минстроем, постараемся выполнить план в этом году, если и будет отставание, то небольшое. Но на ближайшую перспективу предлагаем оставить нам показатель 1 кв.м на человека в год, плюс 20-25%. Получается 2-2,3 млн кв.м с учетом ИЖС. Эти цифры предложены после анализа спроса на квартиры в области, который упал, и после оценки возможных вложений в инфраструктуру в новостройках.

Мы сделали расчеты для годового ввода на уровне 2,7 млн кв.м. При средней обеспеченности жилплощадью 30 кв.м на человека получаем 90 000 жителей, это еще один город Гатчина каждый год. Для этих новоселов надо обеспечить 5400 мест в детсадах (примерно 20 садиков по 270 малышей) и 8190 мест в школах (их потребуется десяток). Один сад на 270 мест стоит около 300 млн рублей, школа на 820 учеников - уже 800 млн рублей. Итого: 14 млрд рублей. Это очень большие вложения и очень большое напряжение для бюджета.

Некоторые застройщики уверены: проектное финансирование не позволит строить "социалку"; банки не выделяют средства. Это не так. Мы собирали банки и застройщиков. Пришли к общему знаменателю, что при наличии соглашения "Соцобъекты в обмен на налоги" банки предоставят финансирование. И более того - запишут "социалку" в актив проекта как фактор, который повышает привлекательность квартир. Программа продолжит свою работу.

Алексей Белоусов:

- По показателям ввода нам в Петербурге хотелось бы, как и Ленобласти, поправить цифры. Выйти на 5 млн кв.м в 2024 году нереально, и нужно ли? Напомню, что шесть лет назад президент поставил задачу по вводу 140 млн кв.м в масштабах страны. Через шесть лет показатель скорректировали до 120 млн, думаю, что 100 млн - это то, к чему нужно идти. И самое главное: отчитываться надо реально построенными домами. Потому что еще лет 10-12 на совещаниях отчитывались количеством выданных порубочных билетов.

На региональном уровне в первую очередь нас заботит проблема строительства социальных объектов. Шесть лет назад на них Комитету по строительству выделяли в бюджете 40-44 млрд рублей. Сейчас эта цифра сократилась до 20-22 млрд, к тому же комитет ежегодно не осваивает смету примерно на 50%. Соцобъекты перекочевали в соглашения с застройщиками. Желательно, конечно, чтобы деньги на них продолжали выделять хотя бы в тех объемах, что и шесть лет назад.

Но главное наше пожелание, которое я много раз повторял, - хотя бы пять лет прожить, не меняя законы. Любая их корректировка - это серьезный удар или подножка бизнесу.

Наценка за эскроу

Анастасия Ясинская:

- Каковы первые результаты работы по схеме эскроу?

Игорь Креславский:

- Мы пока не видим, что для покупателей есть принципиальная разница, как именно продаются квартиры. Разница в цене, естественно, имеется. По проектам с эскроу в себестоимость закладывается проектное финансирование, получается дороже на 10-15%. Результаты реформы можно будет оценить через два-три года. Очевидно, что в целом по рынку произойдет рост цен, а объемы строительства уменьшатся.

Анастасия Ясинская:

- Как компания сейчас подходит к выбору локации для будущих проектов?

Игорь Креславский:

- Мы точно будем строить в Москве и Петербурге. Надо понимать, что к выбору локации тщательнее относимся теперь не только мы, но и банки, которые, по сути, контролируют этот процесс. Они проверяют проект через стресс-модель, дисконтируют на 25%, и, если он не проходит по показателям, финансирования не будет.

Анзор Берсиров:

- Альтернатива эскроу - найти инвестора или самим выступать инвестором, но не думаю, что от этого могут вырасти объемы строительства. С проектным финансированием стоимость строительства увеличилась на 12-15%. По опыту ЖК "NEWПитер" мы понимаем, что можем строить около трех объектов единовременно за счет собственных средств. Пока планируем развивать этот проект по такой схеме. Конечно, это немного повлияет на темпы строительства.

В 2020-м у нас выходят на рынок два комплекса с проектным финансированием, мы на них фиксируем подорожание на 12%.

Максим Жабин:

- Важный аспект - финансовая грамотность. Важно не получить проектное финансирование, его так или иначе выдадут; важно понять, как правильно пользоваться этим продуктом. Потратить деньги с умом и эффективно - гораздо сложнее.

Александр Брега:

- Нас интересуют участки преимущественно в черте города. Хотя у компании есть интересные варианты в Ленобласти, где политика региона по выкупу социальных объектов очень привлекательна. В Петербурге у власти позиция очень жесткая - только безвозмездная передача. Кто-то умудряется продавать "социалку", но мы так не умеем.

Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, по которому на деньги, внесенные на эскроу-счета, должны начисляться проценты. Это катастрофа. Пока банк может выдавать нам кредит по пониженной ставке, но в случае принятия такого закона он поднимет ее до 10-12% годовых, причем ставку будет не снизить. А дольщик получит доход в банке, а потом еще и квартиру - по цене, которая была три года назад. Если ты хочешь заработать на депозите, открой его в банке, а потом приди к застройщику и купи готовую квартиру.

Я предлагаю не ждать, когда нас накроет новый непонятный закон, способный вызвать коллапс на рынке, а объединить усилия, как это было при обсуждении поправок в 214-ФЗ, когда устанавливались критерии для достройки домов по старым правилам.

Юлия Ружицкая:

- Покупатели разницы действительно не замечают: если раньше они открывали аккредитив, то теперь - эскроу. Самые существенные изменения, конечно, касаются работы застройщиков. Если раньше у нас в финансовой модели было заложено продавать 95% квартир до ввода дома в эксплуатацию, то теперь, согласно банковскому финансированию, - 70%, а оставшиеся 30% уже после. Делается это с целью достижения максимальной маржи.

Ольга Ульянова:

- Первый проект по эскроу у нас начал реализовываться месяц назад. Очень долго шли переговоры, строились финансовые модели. Разница в цене - в среднем 10%.

Сейчас должен прийти первый транш по проектному финансированию. Если раньше у нас было авансирование подрядчиков, то сейчас сначала производятся работы, закрываются акты, банк их рассматривает определенное количество времени, а потом выдает денежные средства на покрытие расходов. Наверное, все перейдут на такой порядок.

Благодаря эскроу процесс подготовки участка под строительство будет происходить дольше. Нужно закладывать дополнительное время на согласование финансовой модели, ведь банк диктует свои условия.

Тенгиз Адамия:

- Элитная недвижимость мне кажется менее зависимой и чувствительной к произошедшим изменениям. Этот сегмент остается самым кризисоустойчивым. Мы смотрим спокойно на ситуацию, с умеренным оптимизмом и без какой-то паники. Если вы вспомните все вехи развития законодательства в сфере долевого строительства, рынок всегда очень бурно и эмоционально реагировал, но успешно преодолевал все вызовы.

Егор Федоров:

- Мы вышли на петербургский рынок в сложное время, но позитивно заканчиваем 2019 год и так же смотрим на 2020-й и даже 2021-й, потому что считаем: еще рано делать какие-то выводы. Повлиять на изменения мы никак не можем, они все равно будут. Главная задача девелопера - максимально быстро и эффективно к ним адаптироваться. Но сложно всем будет однозначно.

Светлана Денисова:

- Наша компания работает с оптимизмом, потому что как по-другому? Не помню периода, когда не было перемен, деваться нам некуда, мы должны заряжать своим оптимизмом сотрудников, рынок, покупателей. Вообще, жить в России и не быть оптимистом - большая глупость. Мы стараемся рассматривать ситуацию как рабочую. Проблемы и вызовы, которые стоят перед рынком, преодолимы и являются предметом наших усилий, может быть, сверхусилий.

Ольга Трошева:

- На фоне активного роста рынка в 2018-м год назад прогнозы на 2019-й делались очень аккуратно. Однако переход оказался достаточно плавным. Основной объем предложения сохранился. В целом по агломерации он держится на уровне 4,5 млн кв.м, спрос - в районе 4,3 млн. Петербург показал значительный прирост спроса, доля пригородов продолжает сокращаться: с пиковых 40% в 2015-2016 гг. до нынешних 18%.

Средние цены увеличились за год примерно на 9-10%, сходные цифры мы видели и в 2018-м. То есть совокупно за два года получается достаточно приличный рост - в пределах 20%. Эта разница сказалась на среднем бюджете сделки. Если полтора-два года минимальные цены были от 1,5 млн рублей в области, то сейчас они подтянулись к 2 млн, это нижний порог даже для пригородной зоны.

Сергей Галалу:

- Снижение объемов продаж во втором полугодии на "вторичке" составило 5-7%, на "первичке" - все 20%.

Из положительных итогов года хочется отметить принятый Госдумой закон о защите добросовестных приобретателей. На нее может рассчитывать тот, кто при совершении сделки опирался на данные государственного реестра прав. До этого ситуация с добросовестным приобретателем в России была фикцией.

Александр Романенко:

- У нас тоже сокращение количества сделок порядка 5% на "вторичке" и 15% в сегменте новостроек, если сравнивать с прошлым годом.

Анастасия Ясинская:

- Это застройщики виноваты, что так хорошо научились продавать без вас?

Дмитрий Синочкин:

- Может быть, это "ДомКлик"?

Александр Романенко:

- Нам грех жаловаться на застройщиков. Да, какой-то процент забрал на себя "ДомКлик", но в целом в долевом строительстве, если сравнивать с прошлым годом, идет явный спад.

Откуда деньги?

Анастасия Ясинская:

- Вопрос Сбербанку: как выстроена сейчас работа с застройщиками? Часто ли отказываете им в кредитах?

Ольга Храмцова:

- По застройщикам, с которыми мы доходим до предметного рассмотрения заявок, по сути, все решения положительные. На наш взгляд, нам удалось наладить взаимодействие. Зафиксирован рост портфеля, увеличение количества клиентов. Нас устраивают все застройщики, единственный вопрос: за какую стоимость клиент построит дом? И сколько квартир продаст?

Мы видим удорожание проектов и при этом понимаем, что цена на рынке не может расти. То есть застройщики не смогут обеспечить темпы реализации, которые закладывают, особенно это касается эконом-сегмента.

Шансы получить проектное финансирование есть всегда, все зависит от того, сколько именно хочет застройщик получить от банка.

Анастасия Ясинская:

- Какова ситуация по ипотеке, которая по-прежнему считается основным драйвером рынка?

Антон Комаров:

- Учитывая высокую базу прошлого года и то, что этот год переходный, мы не закладывали огромного роста. Наши ожидания оправдались. По сравнению с 2018-м мы наблюдаем небольшое падение в количестве жилищных займов, но средняя сумма кредита увеличивается. На следующий год мы закладываем рост минимум на 10-15%.

Татьяна Хоботова:

- Рынок находится в ожидании. Клиенты ждут дальнейшего снижения ставок. Они в курсе реформ, понимают, что спешить уже некуда, и знают, что в четвертом квартале застройщики обычно объявляют какие-то акции.

Анастасия Ясинская:

- Что происходит со спросом на участки под застройку?

Николай Пашков:

- По общему объему инвестиций и по сделкам, связанным с приобретением земельных участков в петербургском регионе, мы видим снижение на 4%. Почти половина продаж - участки под жилую застройку, это 43%. Общий объем инвестиций в их приобретение составляет почти 23 млрд рублей, средний размер сделки - 1,1 млрд. Сегодня единственный способ сохранить целевую доходность для застройщиков - уменьшить цену входа в проект. Нужно покупать землю где-то на 15% дешевле, чем до всех законодательных изменений. Многие продавцы участков, конечно, к этому не готовы, рынок находится в состоянии балансировки. Участков, на которые градостроительная документация в хорошей стадии готовности и проработанности, становится все меньше. Если раньше девелоперы покупали наделы минимум с согласованным ППТ, сейчас они готовы брать площадки, где необходимо менять зонирование и получать какие-то другие согласования.

Объектов коммерческой недвижимости в Петербурге за год продано 29; это 30 млрд руб. инвестиций. Причем только четыре сделки произошли с землей, т.е. рынка участков под коммерческую застройку сейчас практически не существует, активность на нем почти отсутствует.

Зато инвесторы покупали здания под бизнес-центры; в этом году также произошло заметное увеличение количества запросов на приобретение гостиниц. Туристический бум, который переживает Петербург, и хорошие экономические показатели существующих отелей вызывают довольно высокий интерес со стороны инвесторов, в том числе федеральных.

Николай Урусов:

- Мы достаточно активно смотрим землю - как под жилую застройку, так и под коммерческую. В хороших локациях участков под бизнес-центры классов А и В+ практически нет, в лучшем случае с десяток вариантов предлагается.

Всех продавцов земли можно условно поделить на три категории. Первые называют сумму, причем хотят рассчитаться с покупателем только деньгами. Хотя на участок нет никакой исходно-разрешительной документации, и в лучшем случае можно через два года выйти на стройплощадку.

Вторая категория - самая интересная, у них есть участок с инженерией, с хорошим объемом исходно-разрешительной документации, иногда даже с разрешением на строительство. Они чувствуют себя на коне и торговаться не готовы.

Третья группа - те, у кого есть земельный актив, который им достался условно по наследству и на который нет практически никаких документов.

Дмитрий Некрестьянов:

- Рубикон был в сентябре. Те застройщики, которые претендовали на то, чтобы получить заключение о соответствии по старым правилам, его получили, немного расслабились и с 1 октября вернулись к обсуждению новых участков и того, что делать дальше.

Важный момент: раньше при покупке земли были популярны бартерные схемы, сейчас это невозможно, что для многих застройщиков стало тяжелым ударом. Концепция "заплатить деньгами" пока не укладывается в их сознании. Можно взять деньги на приобретение участка у банка. Но деньги придется брать на стадии его покупки, а потом год заниматься разработкой документации, все это время расплачиваясь за замороженный участок. И, кстати, с нашими городскими властями не факт, что проект когда-нибудь выйдет в продажу.

Вторая тенденция: уже пять компаний-клиентов не просто активно смотрят на московский рынок, они там даже уже что-то берут. При более-менее понятной экономике в Москве зарабатываешь на 30 000-60 000 рублей больше с квадратного метра улучшений. При этом разница в себестоимости не настолько существенна. И столичные власти, в отличие от петербургских, не говорят, что жилье городу не нужно. Плюс в Москве больше банков, готовых финансировать проекты.

Капризная коммерция

Андрей Косарев:

- Сейчас на первом месте по запросам бизнес-центры. Этот спрос пока, правда, не реализовался в конкретные результаты. Потенциальные покупатели - жилищные девелоперы, инвесторы из Москвы и регионов. Думаю, в ближайшее время мы увидим хороший объем сделок в этом сегменте.

Прошлый год был антирекордным с точки зрения ввода. Всего лишь 23 000 кв.м спекулятивных офисов пополнили рынок, это вообще ни о чем. Дно мы прошли, в этом году будет 125 000 кв.м - уже неплохой показатель. В ближайшие четыре года мы ожидаем, что в среднем в Петербурге будет вводиться где-то 110 000-120 000 кв.м спекулятивных офисов классов А и В. Для сравнения: с 2010-го по 2016 г. в среднем предложение пополнялось на 170 000 кв.м (если не брать "Лахта-центр" и другие объекты, которые разные компании строили для собственных нужд). Ставки аренды ощутимо повышаются, особенно в классе А. Только за последние полтора года мы зификсировали 20% прироста. Однако данные по средней стоимости аренды становятся все менее показательными: дефицит площадей нарастает, а вакансия опустилась уже примерно до 4%.

Андрей Лушников:

- Мы не так сильно завязаны на кредиты, на то, где взять денег, поэтому можем делать то, что хотим. Мы решили взять небольшую паузу - рынок находится в состоянии равновесия, никто не знает, что случится завтра. Были мрачные прогнозы, но они не состоялись, потому что все работают по старой схеме. Просто час Х перенесли. Все самые интересные события случатся в следующем году.

Коммерческая недвижимость, с одной стороны, очень стабильна. Она обеспечивает постоянное поступление денег, позволяет получать кредиты под залог, но не "выдерживает" никаких инвестиционных ожиданий.

Константин Сторожев:

- Петербург - самый продвинутый город в сегменте апартаментов. Речь не о "псевдожилье", а именно о сервисных апартаментах или апарт-отелях. У нас это действительно коммерческая недвижимость.

В нашем комплексе за год прирост продаж составил 46%, по рынку приблизительно такая же картина. Апартаменты развиваются и будут развиваться.

Отчасти причина в том, что спрос на номера в апарт-отелях в значительной степени идет из-за границы. Поэтому денежный поток во многом не зависит от того, что происходит у нас в стране, от состояния внутрироссийского туризма.

У нас гостиница запускается 1 марта, и на следующий год уже предварительно забронировано порядка 45% юнитов. В основном их резервируют европейцы. Мы работаем с крупными турагентствами. Возможно, это не самый выгодный клиент. Туроператоры сбивают цену, но у нас именно такая стратегия выхода на рынок: сначала крупные туристические потоки, а потом уже частники.

Екатерина Лисовская:

- Рынок апартаментов на подъеме: растут и предложение, и спрос; увеличивается стоимость квадратного метра. Совсем недавно мы открыли для себя новый слой инвесторов - это те, кто берет номера на "передержку", зарабатывает на подорожании квадратного метра и рассчитывает выйти из проекта до момента ввода апарт-отеля в эксплуатацию.

Александр Погодин:

- Важно то, что покажут в первый год работы эти многочисленные апарт-отели. Мы выполняем, например, свои обещания по доходности, наши коллеги выполняют, поэтому и нет отрицательных отзывов об этом формате. Хотя это непросто: нужно соблюдать баланс между обязательствами, которые берутся на стадии реализации девелоперского проекта, и теми возможностями, которые имеют управляющие компании.

Юлия Акимова:

- В этом году мы начали продавать имущество Петербурга и констатируем высокий интерес к городским помещениям в формате стрит-ритейл. Активен спрос и на бизнес-центры. Особенно в третьем и четвертом кварталах инвесторы проявляли повышенное внимание к доходной недвижимости. Последние месяцы к нам регулярно обращаются застройщики, готовые рассматривать даже промышленные территории и брать на себя риски, связанные с переводом земель и с увеличением сроков реализации проекта, если место интересное. Интересуются такими площадками и москвичи, и региональные застройщики.

Новая тенденция - активизация рынка проблемного имущества и залогов. Все больше непрофильных игроков стали обращать внимание на активы, которые реализуются в рамках процедуры банкротства, и все больше людей покупают объекты для личного использования.

Анастасия Ясинская:

- Участники рынка много говорят о внедрении современных технологий и улучшении продукта. Как это сочетается с увеличением себестоимости и снижением платежеспособности основной массы покупателей?

Петр Кузнецов:

- Сегодня в жилищном строительстве качеством, увы, практически не занимается никто. Наблюдается негативная тенденция уменьшения площади квартир. Почти полностью исчез наиболее насыщенный инженерными системами сегмент - коммерческая недвижимость. В 2018-2019 годах несколько довольно крупных инженерных компаний обанкротились, ушли с рынка. Самые стойкие должны думать, чем они будут жить.

Дмитрий Синочкин:

- С точки зрения потребителя есть основания для оптимизма на ближайшие несколько лет?

Олег Островский:

- На вопрос: будем ли мы жить лучше, - мы отвечаем: лучше мы уже жили...


Клиенты в статье

Константин Сторожев
Генеральный директор ООО "Вало-Сервис"