Недвижимость и строительство Петербурга 09.02.2020

Сервисным апартаментам нужна особая страховая защита

Автор: Синочкин Дмитрий Юрьевич/юриевич

Бурный рост сегмента апарт-отелей заставляет обратить внимание на присущие отрасли гостеприимства риски. О том, как их снизить, рассуждает Юрий Волков, генеральный директор компании "Совет по страхованию".

Количество апарт-отелей растет как на дрожжах, вскоре их совокупный номерной фонд перекроет по объему предложения существующие классические гостиницы. За последние три года предложение апартаментов увеличилось в три раза. Сейчас в Петербурге, по данным Colliers International, работают семь апарт-отелей, всего около 4000 номеров. Но уже к концу этого года количество юнитов увеличится почти вдвое - до 7330 номеров. А к 2023 году - до 20 390 номеров.

В этом изобилии кроются специфические риски. Компаниям, которые управляют апарт-отелями, приходится решать более сложные бизнес-задачи, чем их коллегам из классического отельного бизнеса. Необходимо учитывать большое количество собственников апартов и участие владельцев в программах доходности. Для рынка недвижимости важно, чтобы покупатели бизнес-апартаментов получали обещанную доходность на протяжении длительного периода. И чтобы идея апарт-отелей не оказалась краткосрочным маркетинговым ходом, который застройщики используют лишь для реализации квадратных метров. Многие УК впервые начинают этот бизнес и могут недооценивать часть рисков и специфику гостиничных услуг.

Мы предлагаем обратить внимание на некоторые проблемы, с которыми обязательно столкнутся владельцы и управляющие, а также - на способ их решения.

Рано или поздно, но непременно номерам, которые находятся под управлением УК, будет причинен ущерб. По разным причинам (см. табл.).

Основные причины ущерба номерам мотелей и гостиниц

Источник: NFPA's Hotel and Motel Structure Fires report by Ben Evarts, July 2012

Единственный источник компенсации ущерба и убытков от простоя номеров из-за повреждения мебели, оборудования и пр., альтернативный собственным карманам, - страховка.

До настоящего момента УК возлагают выполнение этой обязанности на самих владельцев. Собственники номеров через страховых агентов покупают "коробочные" продукты страховых компаний, а потом предъявляют их в УК. И это проблема.

Такие полисы предоставляют лишь ограниченную страховую защиту. Они, как правило, предназначены для обычных квартир, а не для сервисных апартаментов, купленных для извлечения дохода. По ним может не оплачиваться: вред номерам от постояльцев; вред, причиненный одним застрахованным владельцем другому владельцу; вред, причиненный УК; потеря арендной платы и т.д. То есть "коробочные" квартирные полисы по целому ряду причин не подходят для бизнеса апарт-отелей. К тому же они дороже.

Большое количество полисов сложно администрировать, расходы по ним нельзя включить в квитанции.

Для апарт-отелей необходимы профессиональные страховые полисы, почти как для классических отелей, но с учетом специфики бизнеса УК и наличия большого количества собственников на одном объекте недвижимости.

Такие полисы были разработаны в конце прошлого года Советом по страхованию в рамках проекта "ГУД insurance" Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Новые продукты специально предназначены для УК апарт-отелей. Это:

коллективный договор страхования имущества владельцев апартаментов;

коллективный договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.

Коллективным называется договор, в котором страхователем выступает УК, а владельцы апартаментов включены в договор страхования в качестве лиц, чьи имущественные интересы застрахованы.

Договор страхования имущества составлен на условиях "все риски", включая вред от постояльцев, кражи из номеров и другие риски. Это означает, что застрахован любой ущерб номеру, кроме отдельно включенного в договор небольшого перечня в разделе "Исключения".

Страховые суммы могут быть указаны любые, на усмотрение УК; можно, например, застраховать только отделку и оснащение номеров.

Дополнительно возможно застраховать риск приостановки сдачи в аренду номера (потеря арендной платы) в результате ущерба, застрахованного по договору. В этом случае страховщик возмещает не только убытки от ущерба номеру, но и сумму недополученной за период простоя прибыли. (Страховая сумма рассчитывается по специальной формуле, исходя из брутто-прибыли за определенный период, например, за шесть или 12 месяцев.)

В номере может произойти протечка, например, по вине арендатора. И вода из забытого крана зальет апартаменты, расположенные ниже.

В этом случае возмещение ущерба пострадавшим возможно по договору страхования гражданской ответственности. Кроме того, по такому договору может возмещаться вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу постояльцев в результате действий УК или некачественно оказанных

гостиничных услуг (каких именно - можно оговаривать отдельно).

Возможно включение в договор гражданской ответственности УК в границах всего объекта недвижимости, то есть ответственности УК за вред, причиненный при управлении общедомовой собственностью, инженерией, крышей.

В таком договоре нет исключения перекрестной ответственности, как в "коробочных" продуктах. То есть ущерб, причиненный одним владельцем апартаментов другому, тоже застрахован.

Страховая премия по коллективному договору значительно ниже "коробочного", если определяется посредством проведения тендера на страховой тендерной площадке Совета по страхованию https://einsur.ru.

Конкурс проводится путем закрытого запроса предложений от крупнейших страховщиков в режиме онлайн.

Например, в конце прошлого года мы проводили тендеры для двух крупных апарт-отелей.

И стоимость страховки на один апартамент составила: по коллективному договору страхования имущества - от 750 до 2450 рублей (в зависимости от дополнительных условий); по коллективному договору гражданской ответственности - от 1900 до 2750 рублей.

Такой подход позволяет УК качественно защититься от убытков по максимально широкому спектру угроз, цивилизованно урегулировать проблемы ущерба номерам и постояльцам, легко администрировать страхование большого количества апартов, а также включать расходы на страхование в квитанции за оплату коммунальных услуг.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

 Константин Сторожев,  генеральный директор компании "Вало Сервис" (УК комплекса апарт-отелей VALO):

- Конечно, УК должна страховать свою профессиональную деятельность и риск причинения здоровью проживающим. Это азбука бизнеса. Мы выбираем партнера из крупнейших страховых компаний, учитывая клиентоориентированность и репутацию по выплатам.

 Для собственников мы организуем коллективное страхование ответственности перед третьими лицами и страхование их имущества, обеспечиваем страхование их инвестиций по выгодным ставкам.

 Конечно, многих покупателей интересует и возможность застраховать свои капиталовложения от колебаний рыночной конъюнктуры. (Например, от внезапного сокращения туристического потока.) Пока таких продуктов на рынке нет.

 Екатерина Запорожченко,

 коммерческий директор компании Docklands Development:

- Страхование апартаментов - непростая тема. Апартаменты страхуются, чтобы в случае нанесения ущерба имуществу быстро и без сложных процедур была выплачена сумма возмещения. Гости бывают разные. Представим, что гость может разбить дорогостоящее оборудование, испортить мебель, украсть что-то из номера и отказаться компенсировать стоимость. Что делать в такой ситуации УК? Обращаться от имени собственника апартамента в суд о взыскании? Суд, как известно, может длиться годами, и не факт, что после вынесения решения не окажется вдруг, что у должника нет денег, имущества и работы. Решением такой проблемы могло бы стать страхование имущества.

 Однако, чтобы это работало, должны быть четко прописаны риски, от которых страхуется имущество. К примеру, кражей, при которой последует выплата, считается случай, если злоумышленник проник в помещение незаконно, а не когда он получил номер в пользование на основании договора.

 Что касается риска повреждения имущества водой или пожаром. Эти виды страхования актуальны, так как процесс доказывания прост, а размер ущерба превышает устанавливаемую страховыми компаниями франшизу.

 Франшиза, отказ от регресса и лимит по выплатам на отделку и оборудование - отдельная тема для обсуждения.

 На мой взгляд, идеальным вариантом является страхование имущества всего здания (все апартаменты каждым из собственников плюс места общего пользования после принятия решения на общем собрании) с отказом от регресса. Страхование имущества и одновременно ответственности актуально тогда, когда не все апартаменты в здании застрахованы. Добиться, чтобы страховали все собственники спустя два года после сдачи объекта, в нашем случае нереально. Кто-то живет сам, кто-то сдает, кто-то не использует. Это предмет обсуждения будущего собрания собственников.

 Будут ли работать продукты, придуманные специально для апартаментов, - увидим при первых обращениях в страховые компании за возмещением. 


https://nsp.ru/news/24415-yurii-volkov-servisnym-apartamentam-nuzhna-osobaya-strahovaya-zashchita


Клиенты в статье

Константин Сторожев
Генеральный директор ООО "Вало-Сервис"