Недвижимость и строительство Петербурга 03.02.2020

Застройщики жмут на тормоз?

КАКИЕ ПРОЕКТЫ ВЕДУЩИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНОБЛАСТИ ВЫВЕДУТ НА РЫНОК В ЭТОМ ГОДУ? КАК ПОВЛИЯЮТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ НОВШЕСТВА В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОБЪЁМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ? И ЧТО БУДЕТ ДВИГАТЬ СПРОС В УСЛОВИЯХ ПАДЕНИЯ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ? ТАКИМИ ВОПРОСАМИ МЫ ОЗАДАЧИЛИ ДЕВЕЛОПЕРОВ.

Многие компании предрекают неминуемое сокращение предложения на первичном рынке. При этом в 2018-м было оформлено рекордное количество разрешений на строительство. Застройщики старались запустить проекты, чтобы не попасть под законодательную реформу в сфере "долев- ки". Собственники участков тоже повлияли на статистику. Они надеялись, что с разрешительной документацией землю удастся быстрее продать девелоперам, и активно оформляли документы. Покупатели, впрочем, сетуют: такие проекты зачастую приходится полностью перерабатывать.

НЕСГИБАЕМЫЕ ПЛАНЫ Судя по планам опрошенных компаний, дефицита предложения в ближайшее время не предвидится. "Думаю, что в 2020-м наступит естественное торможение. Ведь немалое количество небольших компаний все еще не смогли получить проектное финансирование. В Петербурге, как и в Москве, вывод в продажу новых проектов несколько замедлится. А на спрос в нынешнем году мы возлагаем определенные надежды, потому что меры по поддержке семей с детьми, конечно, дадут свой эффект. Сейчас в ЖК "Огни залива" не менее 40% сделок проходите использованием материнского капитала. Наши квартиры преимущественно для семей с детьми. В этом покупательском слое определенный рост платежеспособности произойдет уже в 2020 году. Несмотря на некоторый рост цен в связи с переходом на эскроу, растущая платежеспособность наряду с низкими ставками ипотеки приведут к оживлению спроса", - уверена начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.

Руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева прогнозирует, что объем спроса в целом по рынку Петербурга и пригородов в 2020 году будет в пределах 4 млн кв.м:"А объем нового предложения будет зависеть от планов компаний по выводу на рынок объектов. Но застройщики всегда соотносят уровень продаж с пополнением предложения, поэтому дисбаланса в этих двух показателях мы не ожидаем". Генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис" Евгений Жуков предполагает, что в 2020-м структура спроса может меняться в зависимости от ипотечных ставок и инфляции: "Надеемся, что новые условия выдачи материнского капитала стимулируют спрос, и на покупку квартиры решатся семьи, которые ранее не планировали или откладывали сделку". "Мы активно пополняем земельный банк, всегда тщательно просчитываем экономику, поэтому можем следовать выработанной стратегии и выводить запланированные проекты вовремя. Однако рынок движется к сокращению объемов строительства из-за снижения реальных доходов населения, которое продолжается не первый год, а также из-за повышения цен, связанного с переходом на проектное финансирование. Часть застройщиков не смогут получить кредиты от банков", - поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова. С ней согласна и директор по продажам "Главстрой Санкт-Петербург" Юлия Ружицкая: "Вывод новых предложений замедлился.

Уже реализуемые качественные проекты, расположенные в удачных локациях, сегодня пользуются дополнительным спросом. Новым драйвером продаж может стать изменение программы маткапитала". В ГК "Ленстройтрест" ожидают, что по объективным причинам объем предложения несколько снизится, если сравнивать с 2019-2018 гг. "Объем продаж в агломерации, по нашим прогнозам, будет на уровне 4-4,2 млн кв.м", - подсчитал директор по маркетингу ГК Ян Фельдман. Директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" Надежда Зотова уверена, что основное предложение будет представлено новыми очередями в уже реализуемых по старым правилам проектах. Но, по ее словам, крупные застройщики в Петербурге продолжают пополнять земельные портфели и готовят к старту новые ЖК. А вот областные проекты теряют привлекательность последние несколько лет. В нынешнем году предложение продолжит смещаться в город. "С одной стороны, переход на эскроу- счета не оставляет застройщикам возможности сдерживать цены. В то же время стагнация доходов населения не позволяет значительно их корректировать. Рост будет планомерным, но на фоне всех колебаний рынок готовится к падению спроса. Застройщики закономерно берут курс на диверсификацию рисков. Осваивают новые регионы, выходят в новые сегменты", - рассуждает Надежда Зотова. Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев поясняет, что условия работы на рынке стали понятны, и это дает возможность прогнозировать, проекты с какими технико-экономическими характеристиками можно возвести на том или ином участке: "Поэтому в 2020-м мы планируем пополнить земельный банк. Ожидаем, что рынок будет сбалансирован в части спроса и предложения. Ажиотажные всплески маловероятны, так как все нововведения уже отыграли в прошлом году. Вывод на рынок объектов с проектным финансированием будет тянуть средние цены вверх. Поэтому первая половина года станет лучшим временем для покупателей". А вот директор по продажам корпорации "Мегалит" Андрей Кириллов признает: его компания, как и многие девелоперы, находится в выжидательной позиции.

"Перед выводом объектов по новым правилам хочется, чтобы работа с проектным финансированием была отлажена и прошла проверку боем. У нас есть хороший задел: ЖК "Приморский квартал" (один из крупнейших проектов КОТ в Петербурге) и еще нескольких текущих строек. Поэтому мы чувствуем себя достаточно уверенно, но перед выводом новых проектов будем тщательно анализировать рынок. Сегодня цена ошибки для девелопера высока. В прошлом году участков для жилого девелопмента в Петербурге приобретено на общую сумму 12,5 млрд рублей - в три с лишним раза меньше, чем в 2017 году. Это один из самых показательных моментов. И, к сожалению, он свидетельствует, что количество выводимых объектов будет сокращаться. При этом спрос сегодня остается стабильным, и предпосылок для его значительного уменьшения нет". Коммерческий директор "Эталон ЛенСпецСМУ" Ирина Соловьева уверена, что год будет относительно спокойным. Средние цены на квартиры, как и прогнозировали, продолжат расти, а объемы продаж однозначно снизятся из-за перехода новых проектов на эскроу-счета. "В соответствии сэтим мы скорректировали планы продаж на 2020-й. Сфокусируемся на повышении сервиса и уровня обслуживания покупателей. В целом мы ожидаем устойчивый спрос на наши проекты". Директор по продажам VALO Марина Сторожева полагает, что стабильно высокий спрос на апарт-отели сохранится: "В 2020-м в эксплуатацию введут около 5000 сервисных апартаментов. Это больше, чем в 2019 году, когда было сдано 4225, включая две очереди нашего проекта VALO (на 1575 юнитов). Продолжающийся рост конкуренции, обусловленный, в частности, выходом в продажу проектов с номерным фондом свыше 1000 апартаментов, мотивирует девелоперов уделять больше внимания качеству продукта, гостиничным технологиям. Именно такие проекты будут наиболее востребованы".


Клиенты в статье

Марина Сторожева
Руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен Строй»